特朗普称房利美和房地美估值可达一万亿美元 上市疑虑升温

特朗普对房利美和房地美提出一万亿美元的估值主张，重新点燃了市场对这两家公司脱离政府控制的猜测，尽管负责执行这一计划的官员又接掌了美国情报机构的第二份工作。

总统唐纳德·特朗普周五对记者表示，这两家抵押贷款巨头合计可能价值约一万亿美元。此言一出，房利美股价一度上涨10.4%，房地美一度上涨9.7%，但到午盘前涨幅均已蒸发。涨势消退的原因是KBW分析师博斯·乔治提出了反驳——他向彭博表示，该机构对两家公司合计公允价值两千亿至两千五百亿美元的估计保持不变。

"一万亿美元这个数字远远高于对这些公司独立价值的任何可信分析，"TD Cowen金融服务与住房政策分析师贾雷特·塞伯格表示。"结束托管在操作和政治上本就困难重重。如果FHFA局长将大部分时间用于处理国家安全问题，我们看不出如何能克服这些障碍。"

特朗普发表上述言论的几天前，他任命联邦住房金融局（FHFA）局长——负责监管房利美和房地美的比尔·普尔特担任代理国家情报总监，这一职位使其在履行住房金融职责的同时，还要主管中央情报局和国家安全局。普尔特的祖父创办了美国最大的住宅建筑商之一，他将继续兼任这两个职位。特朗普称普尔特"在房利美和房地美的工作非常出色"，并形容情报职务"不是一个永久性岗位"。

房利美和房地美自2008年金融危机以来一直处于联邦托管状态，当时政府为阻止美国住房金融体系崩溃而接管了这两家公司。这一安排本应是临时的。十八年过去了，根据全美房地产经纪人协会的数据，这两家政府赞助企业仍担保或拥有约70%的美国抵押贷款，而联邦政府持有两家公司约80%普通股的认股权证。

一万亿美元的差距

特朗普的估值主张与两家公司的实际财务状况相去甚远。截至3月31日，房利美的净资产为1127亿美元，房地美为740亿美元，合计1870亿美元——约为总统估计值的五分之一。据彭博报道，政府此前曾探讨以最高达5000亿美元的估值出售股份，从而为债务缠身的政府筹集约300亿美元。

这一差距之所以重要，是因为任何首次公开募股都需要就起始估值达成一致，既要满足希望实现收益最大化的财政部，又要满足那些要求折价以补偿缺乏明确政府担保风险的机构投资者。沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊·瓦赫特表示，如果没有未来危机时期的纾困担保，抵押贷款支持证券的投资者将要求更高回报，从而在抵押贷款利率本已高企的当下推高购房者的借贷成本。

普尔特的双重角色加大执行风险

Wedbush分析师迈克尔·皮科洛质疑普尔特是否有"足够精力推进实现资本重组和释放所必需的复杂监管及资本重组工作"。FHFA必须批准任何资本计划、制定新的监管标准，并推动结束托管的政治进程——而与此同时，普尔特还要管理18个情报机构。

私有化的支持者——包括特朗普的许多共和党盟友——认为这两家公司能够独立运营，且IPO可能筹集数十亿美元。亿万富翁对冲基金经理、潘兴广场的比尔·阿克曼去年12月曾写道，房利美和房地美的普通股"仍然是我们在2026年的最佳投资"。但两只股票年初至今均已下跌约30%，一个面向政府赞助企业投资者的Reddit论坛本周显示出日益增长的挫败感，有用户发帖称："不想说这话，但特朗普已经不再关注F2了。"

特朗普去年8月曾与华尔街银行CEO们会面，包括摩根大通的杰米·戴蒙、高盛的大卫·所罗门和美国银行的布莱恩·莫伊尼汉，讨论潜在的IPO事宜。周五对记者发表讲话时，当被问及时间安排，特朗普表示"不急"。白宫、FHFA、房利美和房地美均未回应关于最新时间表的置评请求。

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