新世界发展与Ares大幅降价57%出售长沙湾商厦 市场困境加剧

据彭博社援引知情人士报道，该合资项目将长沙湾物业的售价下调至最低每平方英尺5600港元（含折扣），而去年推出时的价格为每平方英尺13000港元。

知情人士向彭博社表示："在计入各种折扣及现金回赠后，部分单位的最新售价为每平方英尺5600港元。"他们称，位于永康街83号该商厦的其他单位目前售价约为每平方英尺7000港元。

此次降价57%是近年来香港商业地产市场最大幅度的减价之一。根据公司 filings 文件，当前价格远低于新世界发展2017年收购该地块时每平方英尺8000港元的补偿价值。该商厦位于长沙湾荔枝角地铁站旁，地处工业区，近年来包括新鸿基地产和恒基兆业在内的开发商已在该区域掀起一波商业重建项目热潮。

此次减价凸显了香港商业地产市场的困境日益加深——利率高企及租户需求疲软迫使开发商亏本出售资产。对新世界发展而言，以低于土地成本的价格出售，可能进一步加剧其资产负债表和信用状况的压力。受此消息影响，该开发商股价下跌3.4%，根据交易所数据，6月26日卖空交易量占成交量的41.5%。

此次降价反映了香港商业地产板块更广泛的重新定价。根据公司历史披露，新世界发展上一次以低于收购成本的价格出售香港主要资产是在2003年非典期间，当时物业价格从1997年峰值下跌逾60%。当前每平方英尺5600港元的价格，较过去五年长沙湾地区开发商支付的平均商业土地溢价低约30%（基于政府土地出售记录）。摩根大通在近期一份研报中警告称，恒生指数的持续疲软是今年下半年香港房价面临的最大下行风险。

该合资项目的激进降价可能迫使其他持有该区域商业资产的开发商重新评估其估值。知情人士称，与新世界合作该项目的Ares Management可能正寻求退出头寸并重新配置资本。随着香港借贷成本持续高企且经济增长放缓，预计未来几个季度商业地产板块将进一步调整价格。恒生地产类指数今年已下跌，因投资者已将板块内更低的资产价值计入价格，长实集团和信和置业等同业亦受市场疲软拖累。

此次降价正值新世界发展面临挑战之际——该公司一直在出售非核心资产以降低杠杆率，包括今年早些时候出售其启德体育园项目的部分股权。亏本出售长沙湾商业单位将带来即时现金流入，但可能触发减值损失，进而影响其报告盈利。该开发商高达41.5%的卖空比例表明投资者押注其将进一步下跌，其股价在过去12个月内已下跌逾30%。与同业相比，该公司的高负债水平使其在香港房地产市场低迷中尤为脆弱，而以困境价格进一步出售资产可能加速去杠杆的循环。

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