住房法案以396-13票通过众议院，包含关键监管改革

众议院于5月27日以396-13票通过了《21世纪道路住房法案》（21st Century ROAD to Housing Act），自1970年代以来首次对预制房屋（manufactured housing）规范进行现代化改革，并削减了那些使项目延误数月的重复性环境审查。

参与起草该法案的阿肯色州共和党众议员J·弗伦奇·希尔（J. French Hill）在一份声明中表示："该法案并非万能灵药，但立法追求的是进步，而非完美。这些供给侧改革将产生实质性影响，推动全美住房建设。"

该法案更新了住房和城市发展部（HUD）的HOME投资伙伴计划——这是联邦最大的专门用于可负担住房的整笔拨款项目，自1992年以来未获重新授权。法案还取消了预制房屋的联邦永久底盘强制要求——这一规定可追溯至1970年代，为工厂建造的住房增加了不必要的成本。社区银行条款则对托管存款和互惠存款的监管处理方式进行了现代化改革，使地方贷款机构能够保留更多资本用于抵押贷款和建筑融资。

该法案现已返回参议院。参议院此前通过了一个较早版本，其中包含一项要求拥有超过350套单元的建设租赁（build-to-rent）投资者在七年内出售的规定。众议院删除了这一条款，这让此前已暂停该领域新投资的行业松了一口气。据土地用途律师、Withey Morris Baugh PLC的亚当·鲍（Adam Baugh）表示，全美建设租赁增长最快的城市凤凰城（全市拥有3万套单元）此前已出现资本转向联排别墅社区的趋势，因为开发商试图规避强制出售要求。

建设租赁（Build-to-Rent）暂获喘息

鲍表示，参议院最初的七年剥离要求实际上冻结了新的建设租赁投资。投资者停止向独栋住宅租赁社区投入资金——此类社区以别墅风格的住宅为特色，面向长期租赁而非购房——并将资金转向每栋建筑包含三个及以上单元的联排别墅项目，以规避该监管规定。

鲍表示："吸引投资者进入该资产类别的能力立即消失了。"他补充说，众议院的修订版"改善了凤凰城地区建设租赁行业的前景"，不过行业参与者在该法案成为法律之前仍处于"观望模式"。

众议院版本与参议院版本之间的分歧意味着该法案的最终形态仍不确定。众议院议长迈克·约翰逊（Mike Johnson）称该法案为"将立即解决住房可负担性问题的变革性立法"，而加利福尼亚州民主党众议员玛克辛·沃特斯（Maxine Waters）则称其为"最终解决可负担住房和无家可归危机迈出的重大一步"。

监管精简与社区银行影响

除了建设租赁的争议之外，该法案最持久的影响可能来自其监管精简条款。取消HOME项目下的重复性环境审查，针对的是一个具体的瓶颈：需要多项联邦批准的项目往往面临顺序审查而非并行审查，导致数月延误和数百万美元的持有成本。预制房屋规范的更新——自1970年代以来首次——涉及一个约占新建独栋住宅10%的行业，但该行业一直受到过时的联邦规定的制约，这些规定使工厂建造的单元比现场建造的替代方案更加昂贵。

社区银行条款则针对住房供应的另一个制约因素。通过对托管存款和互惠存款的监管处理方式进行现代化改革，该法案旨在将存款保留在本地，而不是迫使社区银行将资金存放于大型机构。这一转变可能会增加可用于建筑贷款和抵押贷款的资本池，尤其是在大型全国性银行覆盖有限的市场上。

住房可负担性危机——全国累计短缺估计达380万套——已成为国会中罕见的 bipartisan 共识领域。众议院396-13的投票结果反映了这一共识，但参议院对修订后法案的回应将决定这些改革是成为法律，还是在两院谈判中陷入僵局。

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