房价仅涨1%，抵押贷款利率冻结期延至夏季

鹰派美联储与人口结构变迁正将美国楼市拉向相反方向，买家和卖家陷入僵局。

美国楼市面临冻结期延至夏季的困境，鹰派美联储维持抵押贷款利率高企，同时人口结构变化可能颠覆长期以来的结构性住房短缺叙事。

"我们认为，后金融危机时代关于住房持续短缺的叙事，可能已不再准确描述未来十年的市场状况，"抵押贷款银行家协会（MBA）首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼表示。

MBA预计，今年房价仅上涨1%，未来两年基本持平。供应端方面，到2035年将增加1060万至1460万套住房，而需求端预计仅为每年113万套。作为抵押贷款利率基准的10年期美国国债收益率周二报4.51%，即便伊朗冲突结束后油价跌破每桶74美元。

如果美联储按计划加息——美国银行预测2026年将加息三次、每次25个基点，将联邦基金利率从当前的3.5%-3.75%区间上调至4.25%-4.5%——抵押贷款利率将在年底前维持高位，抑制购房和再融资活动，进一步加深本已停滞的春季行情。

据MBA分析，重塑住房需求的人口结构因素范围广泛且可能持续。美国生育率预计在未来十年降至每名妇女1.56胎，低于去年的1.6胎；而到2030年，死亡人数预计将超过出生人数，这一时间点早于国会预算办公室此前的预期。截至去年7月，净国际移民降至130万，远低于270万的峰值，进一步减少了家庭组建数量。

与此同时，婴儿潮一代预计将随着年龄增长逐步增加住房供应。MBA援引一份报告估计，从2025年后的十年间，随着老年人腾空住房，每年将额外增加25万套住房供应。该协会提醒不要期待"银发海啸"会淹没市场，但净效应仍指向供需再平衡。

供应超过需求

算术很简单：MBA预计，到2035年，住房供应将增加1060万至1460万套，而2025至2035年间需求预计为每年113万套，此后降至每年80.2万套。"这一简单的算术对我们如何思考住房供应充足性问题具有深远影响，"MBA表示，并指出随着美国人减少购房贷款，这可能对抵押贷款行业产生连锁效应。

利率路径仍是最大变数

美联储的政策轨迹使前景更加复杂。美国银行预测2026年加息三次，依据是就业数据改善和通胀高于目标——这些条件在伊朗冲突暂时模糊降息辩论之前就已存在。就业市场持续好转，新增就业人数持续高于美联储认为足够的每月3.3万人门槛，核心通胀在冲突前也在上升。

新任美联储主席凯文·沃什面临着分歧的展望。部分美联储官员表示，他们近期的鹰派立场取决于伊朗冲突是否会持续超出预期。如今冲突已结束，油价下跌，激进加息的理据有所减弱。市场并未定价三次加息，部分经济学家认为2026年将加息零到一次。

美联储上一次在一年内从降息转向加息是在2022年，当时为对抗通胀累计加息425个基点。如果再次出现类似的政策转向——即便幅度较小——抵押贷款利率将持续高企，将楼市冻结期延至2026年下半年。

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