房价上涨0.9%，可负担性危机持续加深

标普CoreLogic Case-Shiller指数预计将于周二显示，美国20个主要都会区4月房价同比上涨0.9%，即便日益加深的可负担性危机将首次购房者拒之门外。

"尽管市场面临着现实且持续的挑战，但买家和业主的乐观情绪日益增强，许多人开始采取行动，而非继续观望，"美国银行消费者贷款主管马特·弗农在一份声明中表示。

美国抵押贷款银行家协会预计，联邦住房金融局房价指数涨幅将在年底前放缓至0.6%，并在2027年之前保持在1%以下。美国银行研究所4月13日至5月10日的一项调查显示，近三分之一的潜在买家表示今年购房信心有所增强，高于2025年的27%。

这些温和的价格涨幅掩盖了一个结构性鸿沟：购房能力正越来越取决于继承而非收入。首次购房者的中位年龄现已达到40岁，而首次购房者仅占所有购房交易的21%——创下历史新低，根据哈佛大学联合住房研究中心2026年《美国住房状况报告》。

可负担性差距扩大至历史水平

哈佛报告显示，2025年，现有单户住宅中位售价约为家庭收入中位数的近五倍，远高于1990年代平均3.2倍的水平。假设按30年期固定利率支付适度的首付，该中位价住宅的月供约为2420美元，几乎是2020年底水平的两倍。仅有16%的租房家庭收入达到购买该住宅所需的最低门槛12.08万美元。

根据全美房地产经纪人协会和Realtor.com的数据，2026年3月，年收入7.5万美元及以下家庭可负担的房源仅占全美库存的23%，低于2019年的49%。35岁以下人群的住房拥有率从2022年的39%降至37%，而黑人与白人之间的住房拥有率差距扩大至28.7个百分点——超过了1995年录得的差距。

权益集中化有利于已有房者

2025年第四季度，房主总权益达到34万亿美元，较2019年增长88%，哈佛报告称之为"惊人的"16万亿美元增长。平均每位房主持有约29.5万美元的房屋净值。美国国家经济研究局2026年5月的一项研究发现，住房资本在代际间的持续性远超收入，其中仅有不到一半的持续性可由子女的收入来解释。

这种分化在地方层面同样明显。标普CoreLogic Case-Shiller指数显示，西雅图地区3月房价下跌1%，为连续第三个月下滑，且较去年同期下降2.5%。华盛顿州4月住房建设许可跃升至经季节性调整的年化53,000套，其中36,900套为多户住宅，但该州经济预测委员会预计这一速度不可持续。

住房市场正在演变为一种跨代向上积累财富、向下封闭机会的机制。随着联邦政府缩减租房援助——仅覆盖约四分之一的极低收入租房家庭——以及公平住房执法力度的削弱，即使房价增速继续放缓，购房的结构性障碍很可能将持续存在。

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