惠誉下调中国2026年新房销售预测至下降11%-13%

惠誉评级将其对中国2026年新房销售的预测从此前的下降7%-8%下调至下降11%-13%，原因是低线城市的持续疲软继续抵消少数核心城市市场的初步复苏。

"大多数受评开发商仍需时间消化历史土地储备，2026年利润率仍将承压，未来几年才会逐步改善，"惠誉评级在其修正后的预测中表示。该评级机构指出，大部分购房需求已转向二手房交易。

在惠誉评级的国企开发商中，披露月度数据的公司除越秀地产（00123.HK）外，2026年前五个月均录得销售增长。这一分化凸显出，即便是资金充裕的房企也在应对这样一个市场——低线城市的拖累抵消了北京、上海等核心城市的增长。根据国家统计局数据，中国上一次新房销售出现两位数降幅是在2022年，当时在恒大危机后销售额暴跌约27%。

下滑加深延长了中国房地产行业的困境。自2021年底恒大违约引发一波开发商倒闭潮以来，该行业已陷入多年的低迷。随着利润率预计在2026年持续承压，开发商面临一段漫长的资产负债表修复期，而依赖土地出让收入的地方政府将感受到财政压力。该行业的困境也拖累整体经济增长，房地产及相关行业历史上约占中国GDP的四分之一。

向二手房交易的转变代表了中国购房者行为的结构性变化。由于担心财务紧张的开发商开发的项目出现延期交付和质量问题，购房者正越来越多地转向二手房市场。这一趋势支撑了整体交易量，但对帮助开发商去化未售新房库存作用有限，导致新房库存居高不下。

自2022年底以来，中国政府推出了一系列稳定房地产市场的措施，包括下调房贷利率、放松主要城市的购房限制，以及启动收购未售商品房用于保障性住房的计划。中国人民银行还将五年期贷款市场报价利率（LPR）——房贷定价的基准——从2022年的峰值下调了逾100个基点。尽管采取了这些措施，复苏仍不均衡，主要集中在一些一线城市，而低线市场继续挣扎。

对于中国开发商债券的投资者而言，评级下调预示着复苏时间线将延长。中国房地产开发商发行的美元债券自2024年底以来因行业回暖预期而上涨，但惠誉修正后的预测表明，基本面改善可能需要更长时间才能实现。在低线城市敞口较大的民营开发商面临最严重的压力，而资产负债表更强、融资成本更低的国有企业在抵御下行方面更具优势。

核心城市与低线市场之间的分化可能会持续。尽管北京、上海、深圳等城市在政策放松支持下已出现企稳的初步迹象，但小城市面临人口外流和住房库存过剩的结构性逆风。惠誉修正后的预测表明，这种分化至少在2026年之前将继续定义中国房地产市场，复苏之路取决于开发商能以多快速度消化土地储备，以及政策刺激措施能多有效地转化为新房需求。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。