美国5月成屋销售环比增长3.2%，创去年12月以来最快增速

美国5月成屋销售折合年化率加速至417万套，创去年12月以来最强水平，因买家赶在4月抵押贷款利率短暂下行期间入市。

全美房地产经纪人协会（NAR）周二公布，5月成屋销售（已购房屋）经季节调整后环比增长3.2%，折合年化率为417万套。该数据高于FactSet统计的经济学家预期值407万套，且同比上涨3.2%。

"春季销售季终于获得动力，因此前受负担能力限制而观望的买家在利率降至6%低区间时入市，"NAR首席经济学家劳伦斯·尹表示。

NAR数据显示，中西部、南部和西部地区的销售同比上涨，但东北部地区有所下滑。美国房价中位数同比上涨1.3%至42.93万美元，将房价同比上涨的连续纪录延长至35个月。

这一回升表明，美国楼市在经历了两年停滞之后可能正在企稳，不过当前销售速度仍远低于约520万套的历史正常水平。随着5月抵押贷款利率回升至6.5%以上，2026年下半年需求能否持续仍存在不确定性。

利率敏感驱动下的市场

5月的销售激增很大程度上反映了4月签约的合同。根据Redfin的数据，4月30年期固定抵押贷款平均利率降至约6.44%。这一短暂的喘息机会释放了此前受负担能力压力压制的需求，创下了自2022年末以来最强的销售速度。

然而，更能反映实时签约情况的先行指标——待售房屋在5月基本持平，仅环比微增0.1%。Redfin经济学家指出，已完成交易与待售交易之间的背离表明，更高的借贷成本已再度对买家活动形成压力。

上一次市场出现类似模式是在2024年初，当时春季利率下行短暂刺激了一波销售增长，但随后利率在两个月内回升，涨势随即消退。

库存改善，但负担能力仍紧张

供应状况正在好转。Redfin数据显示，5月新房源环比增长1.4%至396,181套，为2022年以来最高水平；活跃库存达到近148万套，为2020年以来最多。不断增加的库存为买家提供了更多选择，并带来适度的议价空间。

然而，负担能力压力依然存在。房价已连续35个月同比上涨，42.93万美元的中位售价是疫情前水平的两倍多。5月仅有不到60%的房屋以低于原始挂牌价的价格成交，为连续第六个月下降，这表明卖家从一开始就采取了更现实的定价策略。

对于美联储而言，房地产市场数据为整体经济呈现的韧性但不均衡的图景增添了新的复杂性。住房活动增强可能强化维持利率不变的论据，而任何新的疲软迹象则将为今年晚些时候降息提供支持。目前隔夜指数互换市场定价显示，美联储9月会议降息的概率不足30%。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。