开发商押注525万美元，赌美国最空荡的市中心复兴

开发商Asher Luzzatto去年年底以525万美元购入丹佛市中心78.5万平方英尺的Energy Center综合体，较2013年的购入价折让约97%，计划将其中一半空间改造成约1100套公寓。

"我们曾经历过真正的鼎盛时期，如今正在为此付出代价，"资深房地产高管Bill Mosher表示。他被丹佛市长任命负责振兴该市陷入困境的市中心核心区。

Luzzatto以总计845万美元收购了四栋市中心写字楼——其中包括黑石集团(Blackstone)在2015年以约1亿美元购入的两栋建筑——并计划增设书店、艺术画廊、儿童博物馆和日托中心。丹佛市中心发展局(Downtown Denver Development Authority)已于3月批准了一笔6300万美元的贷款，为其史上最大规模，以支持该改建项目。

这笔押注的关键在于，郊区上班族是否会从复兴的市中心核心区反向通勤。这一问题的答案将决定Luzzatto的模式能否在美国其他陷入困境的市中心——从圣路易斯到俄勒冈州波特兰——得到复制。

写字楼价值暴跌正在重塑改建项目的经济账。全美范围内，写字楼改公寓的改建管道规模在2026年初增长了28%，达到9.03万套，根据公寓搜索网站RentCafe的数据。在阿尔伯塔省卡尔加里，一项2021年启动的市级补贴计划已催生了近二十个项目，其中八个已完工，开发商称其需求旺盛且租金回报可观。

Luzzatto极低的收购成本让他在别人视为风险的地方算得过来账。他以320万美元购入了两栋十年前估值约1亿美元的写字楼——这个价格甚至低于黑石在疫情后投入的装修费用。Energy Center的两栋塔楼的成本低于丹佛Cherry Creek区的一些独栋住宅。改建后单元的租金从单间约1700美元到三居室4500美元不等，其中75套被指定为可负担住房。

改建成本仍然高昂

Luzzatto仅处理其中两栋建筑的石棉问题和更换单层窗户就面临3000万美元的费用。丹佛的能效标准和建筑法规进一步增加了成本，不过市政府官员已着手简化审批流程。这些建筑的长进深楼板和大窗距——专为1970和1980年代的石油繁荣时代设计——为住宅改建提供了优势，Luzzatto表示，能看到的山景可能成为卖点。

"想象一下，如果这是你的公寓，"他边说边指向从29层可见的落基山脉。

挑战在于说服那些已习惯远程办公和混合办公模式的员工——丹佛的远程办公率远高于全国平均水平——搬进一个已经空置的市中心。如今，空置的店面、昏暗的办公楼层和空无一人的街道随处可见。然而Luzzatto认为，正是那些掏空市中心的因素——远程办公、郊区外迁、写字楼价值崩塌——为重塑创造了条件。

"如果这在丹佛能行得通，那在哪儿都行得通，"他说。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。