大和资本称中国房产反弹缺乏信心，存在一大关键风险

大和资本市场最新报告指出，近期中国地产股 20% 的反弹并非结构性复苏，因为开发商和购房者都缺乏实现可持续好转所需的信心。分析表明，尽管 4 月份的销售数据表现出令人惊讶的强劲，但这种复苏的基础十分狭窄，掩盖了潜在的疲软，导致该机构更倾向于选择国有开发商而非民营同行。

这份于 5 月 13 日发布的报告认为，改善的市场情绪尚未转化为基础性的转变。大和指出，开发商和购房者的真正信心是结构性和可持续复苏的先决条件，但这一条件尚未满足。该机构对国有企业华润置地 (01109.HK) 和中国海外发展 (00688.HK) 维持“买入”评级。

4 月份的数据显示，新建和二手住宅销售额分别同比增长 2.4% 和 5.0%。这种反弹在一线城市最为显著，新建和二手房销售分别激增了 20% 和 14%。然而，大和指出，这主要是由价格较低的老旧公寓驱动的，而价格在 500 万人民币以上的商品住房销量则同比下降了 25%。

大和认为，如果一线城市的销售势头持续，行业股价短期内可能进一步上涨，但调整风险确实存在。对国有开发商的偏好源于一种观点，即一旦当前的市场动能消退，民营开发商将面临巨大的评级下调风险，这突显了反弹的不稳定性。

双重局面的分化

中国房地产市场内部的分化是一个关键主题。虽然顶尖城市的总体销售额看似强劲，但高端市场的疲软指向了谨慎的家庭支出。开发商迅速增加了供应，上海 4 月份的新房预售许可同比增长 70.8%，但很少有开发商取消折扣。这表明他们正在利用短暂的情绪改善来出清库存，而非押注长期价格回升。

这种避险情绪和市场分化在商业领域也清晰可见。戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 2026 年的一份报告指出，尽管深圳和首尔等内地城市的办公室装修成本有所下降，但对高端优质办公空间的竞争正在加剧。这表明，无论是住宅购房者还是企业租户，都在向最安全、最高品质的资产倾斜，导致市场其他部分陷入挣扎。

更广泛的逆风依然存在

房地产市场的状况是影响中国宏观经济的关键变量。虽然强劲的第一季度使政府 4.5% 至 5% 的全年增长目标更易实现，但房地产低迷仍是重大拖累。根据国家数据，2026 年第一季度房地产投资下降了 11.2%，拖累了整体固定资产投资。

在房地产市场出现更令人信服和广泛的复苏（这需要购房者和开发商信心的显著回归）之前，该行业将继续对中国的经济雄心构成风险。大和的报告提醒人们，近期房产销售的萌芽可能只是暂时的昙花一现，而非持久的春天。

本文仅供参考，不构成投资建议。