中国楼市5月销售环比增长15% 一线城市领涨复苏

中国百强房企5月合约销售额环比增长15%，创一年来最大月度涨幅，深圳等一线城市政策松绑推动真实需求回暖。

大和（Daiwa）表示，中国楼市在一线城市正触底企稳，5月销售数据录得一年来最大月度改善，领先的国有开发商实现两位数增长。

"5月销售数据支持我们关于一线城市触底复苏的预测，"大和在一份研究报告中表示，并重申其偏好于聚焦一线城市、集中度高的国有开发商。

百强房企5月合约销售额同比仅下降2%，较4月12%的降幅明显收窄。环比来看，销售额增长15%，销售面积增长9%，而去年同期这两项指标的环比增幅均为3%，表明此次改善并非纯季节性因素。平均售价同比上涨9%至每平方米22,842元人民币，反映出一线城市及高端项目占比提升。

中国楼市已连续四年萎缩，此次复苏能否持续并扩散，关键取决于一线城市的反弹势头。大和预计，第二季度销售下滑速度将进一步放缓，但前五个月累计销售额仍同比下降17%。

国企与民企分化加剧

中国楼市赢家与输家之间的差距正在扩大。领先的国有开发商5月实现两位数同比销售增长，其中华润置地（01109.HK）飙升28%，中国海外发展（00688.HK）上涨14%，招商蛇口（001979.SZ）增长20%。中指院（CREIS）数据显示，这些国企在一线城市的销售额同比增长9%至134%，其中深圳——于4月底放宽了购房限制——录得最高达1523%的更强增幅。

相比之下，民营开发商继续表现不佳。龙湖集团和新城控股5月销售额暴跌48%，受限于新项目推出有限及在一线市场布局不足。即便是集中于相对强劲的杭州市场的滨江集团和绿城中国，也录得销售下滑。

板块反弹后估值争议升温

地产股近期的反弹重新点燃了关于当前估值是否合理的争论。自3月底以来，高盛覆盖的内地开发商股价平均上涨6%，而表现更优的国有开发商涨幅达17%。中国海外发展和华润置地分别上涨约30%。

高盛在另一份报告中运用了四支柱复苏框架，评估了一线和二线城市的人口、收入、可负担性和供应状况。在其乐观情景下——假设到2028年底15个领先城市房价实现15%的涨幅——中国海外发展因可售资源中逾80%位于这些城市，到2028年现金盈利将较2026年预估增长逾30%。华润置地同期现金盈利增幅可能超过50%，受益于房地产开发复苏以及房价上涨带来的财富效应推动商场表现改善。

中国楼市上一次出现类似的环比改善是在2023年年中，当时一轮短暂的政策驱动反弹在三个月内便偃旗息鼓，原因是低线城市的需求未能跟进。当前集中于一线市场的复苏面临着类似考验：由深圳带动的势头能否拉动高盛所确定的15个城市群，成为更广泛市场回暖的先行指标。

大和维持华润置地和中国海外发展"买入"评级，将其列为行业首选股，同时对民营开发商持谨慎态度，因销售势头减弱，这些公司面临评级下调风险。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。