越秀地產盈利暴跌94% 花旗削目標價至4.6港元

越秀地產上半年核心利潤暴跌94.6%至人民幣8,000萬元，毛利率急劇萎縮至6.2%，觸發股價下跌12.98%。

「我對這個毛利率水平極為不滿，」主席林昭遠在業績發布會上表示，並指出新收購項目從拿地到確認收入需時兩至三年。

收入下跌23%至人民幣366.5億元，股東應佔溢利下降93.6%至人民幣9,000萬元。毛利率由上一年同期的10.6%下滑，核心利潤率僅為0.2%。公司宣布派發中期股息每股0.009港元。

花旗將2026至2028年盈利預測下調50%至90%，並將目標價由5港元下調至4.6港元，惟維持「買入」評級。該股在香港交易日下跌12.98%。

銷售表現相對穩健。合約銷售額達人民幣505.1億元，按年下跌17.9%，已完成全年人民幣1,000億元目標的一半以上。庫存去化項目佔合約銷售額的80.7%，高於一年前的48%，而北京、上海、廣州、深圳、杭州及成都六大核心城市貢獻了84.5%的銷售額。

資產負債表保持穩健。「三條紅線」指標全部達標，淨負債率為49.2%，現金對短期債務比率為2.1倍。加權平均借貸成本降至2.91%，首次跌破3%，按年下降25個基點。現金及存款總額達人民幣515億元，較年初增長10.1%。

花旗預期毛利率需一至兩年才能恢復，因為收入結構正轉向更新的土地項目。管理層披露，2021年或之前購入的土地毛利率低於5%，2022至2023年購入的地塊毛利率約為10%，而2025年至2026年上半年購入的地塊毛利率高於15%。里昂證券亦將越秀列為其重點推薦的房地產股之一，與華潤置地及貝殼控股並列。

盈利下滑反映期內結算的高土地成本歷史項目持續構成壓力，合營企業及聯營公司的投資收益亦出現收縮。投資者將密切關注人民幣1,000億元銷售目標及人民幣300億元股權投資計劃能否在下半年維持，因為公司正深化對六大核心城市的布局。

本文僅供參考，不構成投資建議。