美國REIT十年年化報酬達7.08%，勝過歐洲的1.23%

美國聚焦的房地產投資信託（REIT）過去十年的年化報酬率是歐洲同業的五倍以上，此一差距正重塑投資人對該產業的資金配置。

根據喬治梅森大學（George Mason University）研究人員分析Morningstar Direct數據顯示，截至2025年的十年間，美國聚焦REIT平均年化報酬率為7.08%，亞洲聚焦REIT為2.33%，而歐洲聚焦REIT僅有1.23%。

此研究出自喬治梅森大學Costello商學院金融學教授暨金融未來實驗室主任Derek Horstmeyer，他彙整了1980年代中期以來所有REIT共同基金與指數股票型基金（ETF）的報酬數據。Horstmeyer在報告中寫道：「美國聚焦REIT表現最佳，由資料中心REIT領軍。」

在美國境內，資料中心REIT表現最為強勁，過去十年平均年化報酬率達13.75%，波動率為21.36%。商業不動產信託以10.18%居次，涵蓋手機基地台與管線的基礎設施型REIT報酬率為9.51%，住宅REIT則以7.05%殿後。研究發現，人工智慧熱潮推升了資料中心的報酬，但即使早在2023年之前，這些信託的表現就已優於同業。

從風險調整後的角度來看，區域差距更為明顯。歐洲REIT報酬率最差，波動率卻最高達23.56%；美國信託以18.25%的波動率繳出7.08%的報酬；亞洲聚焦REIT報酬率為2.33%，波動率最低僅15.10%。

此一落差對資本配置產生直接影響。根據年化數據，十年前投資1萬美元於美國聚焦REIT，如今約可成長至1.98萬美元；同樣金額投入歐洲REIT，則僅約1.13萬美元。對以收益為導向的投資人而言，該產業的吸引力繫於配息——REIT必須至少配發90%的應稅所得——因此如此規模的總報酬差異，在完整市場週期中具有決定性影響。

數據亦顯示該產業的營運動能。總部位於佛羅里達州的REIT GEO Group（旗下擁有並營運安全設施）第二季營收為7.321億美元，年增15%，並將全年調整後EBITDA指引上調至5.5億至5.6億美元區間。該公司當季以3,660萬美元回購約160萬股。

對於評估REIT曝險的投資人而言，此研究指向明確的層級：美國資料中心與商業信託歷來對勇於承擔風險者給予回報，而歐洲REIT則結合了微薄報酬與高波動。隨著AI建設持續推升資料中心容量需求，此一領先態勢短期內可望延續，不過最佳表現區塊的高波動性仍需投資人審慎以對。

本文僅供參考，不構成投資建議。