三部門整頓中國住宅銷售，壓縮開發商現金流

中國三大部會於週五要求預售屋必須結構封頂，並推動新土地交易轉向現金銷售，在歷經四年低迷後收緊相關規定。

中國住建部及另外兩個機構於週五要求預售公寓必須結構封頂，並引導新土地交易轉向現金銷售，在歷經四年房地產低迷後收緊相關規定。

根據官方新華社報導，通知指出：「預售項目必須實現個別樓棟封頂，地方政府應推動現房銷售。」

該通知由住房和城鄉建設部、自然資源部及國家金融監督管理總局聯合發布，要求所有購房資金——包括首付款及抵押貸款——均須存入各項目主辦銀行設立的監管帳戶。資金須待項目通過竣工驗收且公用設施就緒後方可動用。新土地轉讓及未取得施工許可的項目須優先實施現金銷售，而已持有施工許可的項目則鼓勵跟進。現金銷售項目採行保證金制度，買方支付小額保證金存入監管帳戶，待房屋可交付時才完成交易。

此次改革是迄今為止拆除中國預售制度最直接的嘗試。該制度三十年來支撐了全球最大的住房市場，但自2021年開發商恆大違約以來，已有數以千計的購房者因樓盤停工而持有無法交付的合約。對開發商而言，封頂要求延後了營收認列並延長資金鎖定期，在房地產投資仍持續萎縮、房價持續下跌之際，進一步壓縮了現金流。

融資趨緊，營收遞延

封頂規定迫使開發商在預售收入入帳前，必須大幅以自有資產負債表融通建設資金。通知要求開發商以自有資金購地，但允許依地方政府訂定的條件分期付款。新的「主辦銀行」制度為每個項目配對單一貸款機構，該銀行可籌組銀團提供開發貸款，融資規模與建設周期相匹配。通知亦允許開發商透過股權及債券發行籌資，此項讓步旨在緩解預售條件收緊所帶來的壓力。

融資壓力對小型建商衝擊最為沉重，其中許多長期依賴預售保證金作為建設資金來源。曾是中國銷售規模最大開發商的碧桂園，以及眾多同業，在危機爆發以來已相繼出現境外債務違約；新規提高了任何尋求重啟停工項目的開發商的門檻。擁有較低成本融資管道的國有背景開發商，更有能力承受資本壓力，並可望在行業整合中擴大市占率。

現金銷售政策的意義

將新土地交易轉向現金銷售——即買方在房屋完工後才付款——從制度設計上消除了交付風險，但加重了開發商的資本負擔，因為他們必須在沒有預售收入的狀況下承擔建設成本。通知將此一轉變與「交房即交證」配套推行，要求交屋時同步核發產權證書，此項改革近年來已在多個地方政府試行。該政策即日生效。

此項改革很可能加速房地產業的整合，而在此一行業中，小型開發商本已難以籌措建設資金。持有房地產貸款的銀行將面臨更長的高信用風險時期，因開發商須吸收轉型成本；即便主辦銀行制度旨在確保存續可行項目持續獲得融資。北京上一次如此直接地收緊預售條件是在2000年代初期，當時曾短暫要求在銷售前完成建設——此後因開發商遊說反對資本壓力而放寬。當前這波改革能否貫徹，將取決於地方政府多快將通知轉化為具有約束力的規則，以及作為地方財政重要收入來源的土地銷售能否承受此一轉變。

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