上海推八項措施刺激房市 外環外二套房首付降至15%

上海將外環外二套房最低首付比例從20%下調至15%，這是自8月21日起生效的八項措施組合的一部分，該組合還新增了2億元人民幣的購房補貼，以振興該市的房地產市場。根據周三發布的通知，這批措施由包括住建部門和中國人民銀行上海分行在內的六個市級部門聯合發布，自8月21日起生效。

該組合降低了外環區域（包括寶山和嘉定區）購房者的二套房門檻，同時保持內環內二套房最低首付比例為25%。首套房購房者統一實行15%的最低首付比例。一項「以舊換新」貸款補貼——按房貸金額的1%計算，每套房最高補貼5萬元人民幣——適用於2027年3月31日前外環外的新房購置，補貼總池規模為2億元人民幣；內環二手房賣家可額外疊加3萬元補貼，合計最高可達8萬元。

公積金規則放寬

此次放寬延續了上海2025年的「六項措施」，該措施首次允許提取公積金用於預售房首付；此前國務院一項自9月20日起生效的決定已在全國範圍內擴大公積金提取範圍。新規允許購房者每年提取一次公積金（此前為每五年一次），並覆蓋契稅、車位和儲藏室。上海還推出了城中村改造的房票安置措施，並引導中心城區收購二手住房用作保障性租賃住房，增加了繞過私人轉售市場的需求渠道。

開發商現金流的考驗

這些措施針對的是新房銷售依然疲弱、開發商資產負債表承壓的市場。據公司文件顯示，國有背景開發商萬科企業去年錄得創紀錄的890億元人民幣年度虧損，兩年累計虧損超過1300億元人民幣。該政策的成敗取決於在2億元人民幣補貼池耗盡之前，降低入場成本能否轉化為實際成交量——這一考驗將影響開發商盈利和銀行房貸帳面表現至2027年。

上一次可比性放寬發生在2024年5月，當時上海的「九項措施」推出了最初的以舊換新補貼並下調首付比例；成交量大增數月後逐漸消退，因購房者信心依然疲弱。本輪能否更具持續性，取決於收入預期和就業保障——而這些並非住房措施直接觸及的領域。對於開發商和銀行而言，每套房8萬元人民幣的補貼上限相對上海平均新房價格而言微不足道，顯示該組合更多是政策引導而非托底房價。

該政策對銀行業亦具影響，在家庭去槓桿的背景下房貸發放已見放緩。在房價連續五年下跌之際，降低首付比例提高了銀行對二套房借款人的風險敞口——監管機構正在權衡這一風險與支持成交量的需要。香港和內地上市的房地產開發商預計將在本周交易中對這些措施作出反應，市場焦點在於補貼和信貸放寬能否轉化為合約銷售的可持續回升。

本文僅供參考，不構成投資建議。