房貸利率升至6.66%創一年新高，房市壓力加劇

30年期固定房貸平均利率本週攀升至6.66%，創一年來新高，因聯準會決定維持利率不變，且三名委員投下反對票支持升息，推升公債殖利率至數十年高點。

「由於房貸利率往往追隨10年期公債走勢，這一定價調整意味著未來幾天利率將面臨上行壓力，」Realtor.com資深經濟學家Anthony Smith表示。

10年期公債殖利率週四上漲逾4個基點至4.67%，而30年期公債殖利率則觸及近二十年來最高水準。根據房地美數據，6.66%的讀數標誌著連續第四週上漲，亦是自2025年7月底以來的最高水準。Zillow的貸款機構市集顯示，週四30年期固定利率為6.65%，15年期固定利率為6.07%，5/1可調利率房貸（ARM）則為6.06%。

此一飆升加劇了潛在購屋者所面臨的可負擔性壓力，他們本就已面對高漲的房價和有限的庫存。由於聯準會暗示短期內不會放寬政策——12名投票委員中有三人支持在本週會議上升息——房貸利率可能在年底前保持高檔。房貸銀行家協會預測，30年期利率在2026年間的平均值將介於6.4%至6.5%之間，而房利美則預測為6.4%。

債券市場重新定價重塑房貸展望

本週，聯準會政策向房貸利率的傳導機制異常直接。在聯邦公開市場委員會將聯邦基金利率維持在5.25%至5.5%區間後，政府公債殖利率飆升，三名委員投下反對票支持升息——這是自緊縮週期開始以來最鷹派的投票分歧。30年期公債殖利率作為長期借貸成本的基準，升至二十年來未見的水準，反映出投資人擔憂聯準會抑制通膨的決心可能動搖。

上一次30年期固定房貸利率接近當前水準是在2025年7月，當時曾短暫觸及6.7%後回落。那次回落證明只是暫時現象：利率目前已連續四週上漲，抹去了買家今年稍早可能感受到的任何緩解。

購屋者負擔能力危機加劇

以6.66%計算，一筆40萬美元的房貸每月還款額約為2,570美元，不含稅金和保險——是2021年1月疫情期間2.65%低點時每月1,610美元還款額的兩倍以上。這一差距已將大量首次購屋者排除在市場之外，並促使現有屋主推遲需要承擔新的、更高利率房貸的搬家計劃。

房市幾乎未見復甦跡象。成屋銷售在2026年一直處於低迷狀態，年化銷售量遠低於疫情前平均值。建商已減少新開工項目，而建商信心調查則反映出對需求前景的持續悲觀態度。

對投資人而言，其影響遠不止於房市。更高的房貸利率減少了消費者支出能力，尤其是在利率敏感行業，如家居裝修、家具和家電。擁有大量房貸投資組合的地區性銀行持續面臨淨利息收益率的壓力，因為資金成本上升速度快於資產收益率。

本文僅供參考，不構成投資建議。