房貸利率升至6.65%創近一年新高，購屋需求降溫

根據房貸銀行家協會（MBA）週三公布的數據，符合貸款限額（83萬2750美元或以下）的30年期固定利率房貸平均合約利率，從前一週的6.58%升至6.65%，創下近一年來最高水準。購屋貸款申請案件較前週下降7%，較去年同期亦減少2%，顯示借貸成本攀升正將潛在買家推向場邊觀望。

「此次利率上漲正值首次購屋族面臨特別嚴峻的時期，他們早已在應對接近歷史高點的房價與有限的庫存，」穆迪前信貸分析師Hannah Park表示。「每次房貸利率的攀升，都會將一定比例的購屋需求排除在外，特別是在入門級市場，家庭收入與申請房貸所需收入之間的差距已急劇擴大。」

人口普查局數據顯示，2026年第一季美國房價中位數為40萬3200美元。同時，根據全美房地產經紀人協會的數據，全國首次購屋族佔成交比例降至21%，創歷史新低。在夏洛特大都會區，5月房價中位數為41萬美元，家庭年收入需達10萬6000美元才能負擔，然而該地區典型租戶家庭年收入僅為5萬9178美元——差距近4萬7000美元（Canopy房地產經紀人協會數據）。在南卡羅來納州約克郡與蘭開斯特郡，約77.5%的租戶家庭收入低於購買中位價房屋所需門檻。

負擔能力危機加劇，家戶組成停滯

房貸利率上升正加劇一場結構性的負擔能力危機，已徹底改變了一代人的生活安排方式。根據聯準會數據，2025年近半數（49%）30歲以下美國成年人與父母同住，較2022年上升6個百分點，較疫情前水準高出12個百分點。年輕成年人與父母同住的比例在2020年7月曾達到52%的高峰，此後持續居高不下，顯示這並非疫情時代的短期現象，而是一種持久性的轉變。

與此同時，勞工統計局數據顯示，租金水準已攀升至至少1940年以來的最高點；而根據公立與贈地大學協會數據，學生貸款平均每人負債達2萬7420美元。這些疊加的財務壓力正延後家戶形成的時間點，並將租屋需求推向更遠的未來，對原本指望年輕租客穩定流入的多戶住宅市場造成吸收率的壓力。

財富轉移對購屋族的幫助有限

備受期待的嬰兒潮世代財富轉移——總資產估計達93兆美元——所帶來的緩解效果可能不如許多人預期。Visa預測，在扣除16兆美元的退休支出、5兆美元的債務償還，以及稅費、手續費與慈善捐贈後，僅有36兆美元會傳遞給X世代與千禧世代繼承人。而在這36兆美元中，預計僅有8兆美元會轉化為額外消費支出，其餘則被儲蓄或投資。

對住房市場的影響可能更為漸進，而非變革性的。根據Visa報告，在千禧世代屋主中，有四分之一曾接受父母資助購屋頭期款，其中26%表示若無此協助，他們根本無法購買目前的房屋。然而，哈佛聯合住房研究中心數據顯示，年長屋主的房貸債務正侵蝕遺產規模：2022年，65至79歲的屋主中有41%背負房貸，高於1989年約24%的水準。這些債務必須在遺產分配給繼承人之前清償。

房貸銀行家協會的下一份週度調查，將提供首批數據，反映此次利率上漲是否進一步壓抑需求。如果房貸利率持續維持在6.6%以上，未來幾週購屋貸款申請可能面臨更大壓力，特別是隨著夏季購房旺季進入尾聲之際。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。