房貸利率2027年上看6.7% 購屋族負擔恐難緩解

房利美（Fannie Mae）與房貸銀行協會（MBA）雙雙將2027年30年期固定房貸利率預測上修至平均6.7%，高於先前預估的6.3%與6.5%。通膨持續高漲，推升美國公債殖利率維持在高檔。

Realtor.com資深經濟學家喬爾·伯納（Joel Berner）表示：「近年購屋負擔能力惡化的主因來自房貸利率攀升。全美房價在2026年其實已呈年減走勢，但背後的真正元凶是通膨。」

根據Mortgage News Daily數據，目前30年期固定房貸利率平均為6.81%，僅比52週高點6.85%低了4個基點。10年期公債殖利率徘徊在4.72%附近，遠高於其50週指數移動平均線4.415%。聯準會偏好的PCE通膨指標7月年增3.7%，核心PCE則年增3.3%——兩者均高於央行2%的目標水準。

對潛在購屋者而言，這道數學題毫不留情。根據房利美對逾100位房市專家的調查，房價仍比2020年水準高出約59%，且預計2027年將再攀升2.2%。與此同時，布魯金斯學會漢密爾頓計畫（Hamilton Project）對聯邦數據的分析顯示，2026年上半年經通膨調整後的平均時薪以年化1.66%的速度下滑。

通膨對債券市場的束縛

房貸利率追蹤10年期公債殖利率，而後者受通膨預期與經濟成長前景影響。當通膨預期維持高檔時，公債殖利率與房貸利率隨之走高。聯準會主席凱文·沃什（Kevin Warsh）在傑克森霍爾（Jackson Hole）的演說警告通膨風險，推動公債殖利率走升，10年期公債殖利率於8月21日觸及4.74%，隨後回落至4.72%附近。

Polunsky Beitel Green房貸律師事務所住宅貸款律師馬蒂·格林（Marty Green）指出：「經濟現實迫使即使是最樂觀的利率預測機構，也不得不將利率環境上修至高於今年稍早的預期水準。」格林提到，關稅政策重啟以及伊朗戰事，都是可能使通膨居高不下、令低房貸利率更難預期的因素。

聯準會7月將基準利率維持在3.50%至3.75%區間，不過有三位決策官員支持升息一碼。下一次政策會議訂於9月15日至16日舉行。將於9月4日公布的8月就業報告，可能決定短期內利率走向——若就業數據遜於預期，可能壓低公債殖利率；若薪資數據強勁，則可能強化市場對緊縮政策的預期。

房市已經顯現壓力。根據房貸銀行協會數據，截至8月21日當週，房貸申請量下滑1%，再融資申請量較去年同期減少17%。7月新屋銷售年減10.5%，季節性調整年率為60.7萬戶，可供銷售庫存則攀升至9.6個月。新屋價格中位數為39.38萬美元。

建商成本上揚、供給縮減

根據全國住宅建商協會（National Association of Home Builders）統計，關稅正在推高住宅建材價格，包括木材、膠合板、鋼鐵、鋁、銅和水泥。建商同時面臨熟練工人持續短缺的問題。伊朗戰事更增添成本壓力——油價走高推升汽油與柴油價格，使建材生產與運輸成本更為昂貴。

伯納表示：「這將導致供應量更少、負擔能力更差的庫存進入住房市場。」

Realtor.com自身的預測原本預期2026年剩餘時間房貸利率約在6.3%，但該公司隨後表示，由於通膨與伊朗戰事對利率形成新的上行壓力，這項展望「可能過於樂觀」。

對有意購屋者而言，等到2027年恐怕也不會讓買房便宜多少。當前利率仍遠低於1980年代初期的極端水準，但30年期平均利率在7月初觸及6.43%後再度回升，使得秋季房市旺季來臨前的購屋負擔更加沉重。下一個重大考驗將是美國勞動力數據——7月職位空缺數據將於週二公布，隨後是9月4日（週五）美東時間上午8時30分發布的8月就業報告。若就業數據遜於預期，可能壓低公債殖利率並為房貸利率帶來一些緩解；若就業或薪資數據強勁，則可能強化市場對聯準會進一步收緊政策的預期。

本文僅供資訊參考，不構成專業投資建議；文中引用的房貸利率與經濟數據反映2026年8月底可取得的資料，應以官方最新公告為準。