房價上漲0.9% 可負擔危機持續惡化

美國20大都會區4月房價較去年同期上漲0.9%，標普CoreLogic Case-Shiller房價指數預計週二將公布此數據，與此同時，日益嚴重的可負擔危機正將首次購屋者拒於門外。

「儘管市場面臨真實且持續的挑戰，買家與屋主正日益樂觀，許多人開始採取行動，而非繼續觀望。」美國銀行消費者貸款主管麥特·弗農（Matt Vernon）在一份聲明中表示。

抵押貸款銀行家協會預測，FHFA房價指數的價格漲幅將在年底前放緩至0.6%，並在2027年前保持在1%以下。根據美國銀行研究所4月13日至5月10日期間進行的調查，近三分之一的潛在買家對今年購屋能力表達了更強的信心，高於2025年的27%。

溫和的價格漲幅掩蓋了一個結構性分歧：購屋與否越來越取決於繼承而非收入。如今首次購屋者的年齡中位數為40歲，而首次購屋者僅佔所有購屋交易的21%，創下歷史新低——此數據出自哈佛大學聯合住房研究中心發布的《2026年美國住房狀況報告》。

可負擔差距擴大至歷史水平

哈佛研究發現，2025年現有獨棟住宅的中位售價約為中位家庭收入的近五倍，遠高於1990年代平均3.2倍的水準。以該中位價格住宅為例，假設支付適度頭期款並採用30年固定利率，每月房貸支出約為2,420美元，幾乎是2020年底水準的兩倍。僅有16%的租屋家庭收入達到購買該房產所需的最低門檻12.08萬美元。

根據全美房地產經紀人協會與Realtor.com的數據，2026年3月，收入在7.5萬美元或以下家庭可負擔的房源，僅佔全國庫存的23%，低於2019年的49%。35歲以下家庭的購屋率從2022年的39%降至37%，而黑人與白人之間的購屋差距擴大至28.7個百分點，超過了1995年的紀錄。

股權集中有利於已持有房產者

2025年第四季度，屋主總體房屋淨值達到34兆美元，自2019年以來增長88%，哈佛稱之為「驚人的」16兆美元增幅。平均每位屋主持有的房屋淨值約為29.5萬美元。美國國家經濟研究局2026年5月的一項研究發現，住房資本在代際間的持續性遠高於收入，而這種持續性中只有不到一半可由子女的收入來解釋。

這種分歧在地方層面顯而易見。標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，西雅圖地區3月房價下跌1%，連續第三個月下滑，且較去年同期低2.5%。華盛頓州4月的全州住房許可量經季節性調整後年率攀升至5.3萬戶，其中3.69萬戶為多戶型住宅，不過該州的經濟預測委員會預計此一增速難以持續。

住房市場正演變為一種跨世代向上累積財富、向下阻斷機會的機制。隨著聯邦政府縮減租金補助——僅覆蓋約四分之一極低收入租屋家庭——以及公平住房執法力度減弱，即使價格漲幅持續放緩，購屋的結構性障礙仍可能持續存在。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。