保險成本壓縮預算 屋主協會法拍案件激增40%

根據房地產數據分析公司Attom的數據，屋主協會（HOA）法拍申報數量在第一季達到6,376件，較兩年前增加近40%，增速也高於整體房貸法拍率。

「屋主協會被迫採取更積極的追繳措施，以避免自身陷入財務崩潰，」房地產科技公司Benutech共同創辦人Brian Fox表示。該公司追蹤屋主協會的拖欠趨勢與法拍情況。

根據Benutech數據，屋主協會去年提交超過28.5萬件留置權，較前一年增加8.8%。根據社區協會研究基金會的數據，2024年至2025年初之間，91%的社區協會主保險保費上漲，其中17%漲幅超過100%。2020年尚屬健全的儲備基金，如今已因屋頂等項目修繕成本飆升而耗盡。

這股壓力迫使委員會在積極追繳與削減維護開支之間做出抉擇，後果將波及整個社區的房產價值。隨著Surfside事故後更嚴格的安全標準要求結構性儲備資金，預期更多協會將把法拍視為最後手段。

在紐約州Middle Island的Fairview Condo 1，202戶中有15戶拖欠每月595美元的會費，造成每月約8,900美元的缺口——遠超委員會通常預算的8戶拖欠戶。其中10戶房產已進入法拍程序。「每一筆拖欠都有其背後的故事，」該公寓協會主席Deborah Amilowski表示。有些案例源於失業或離婚；有些則涉及投資客的租客停止支付房租。

屋主協會法律因州而異，多數州要求在協會提交留置權或啟動法拍程序前，須有30至45天的正式通知期。社區協會協會表示，許多協會提供分期付款計畫，並直接與面臨財務困難的屋主協商。但在約20個州，屋主協會留置權具有「超級優先」地位，使其法律優先權甚至高於主要房貸方，專精法拍事務的賓州North Wales律師Stephen Hladik表示。

保險保費增幅超出預算

成本壓力不僅止於追繳層面。代表社區協會的紐約房地產律師Marc Schneider近期處理的長島屋主協會案件中，年度保險保費從6萬美元飆升至36萬美元。許多老舊社區為了維持低會費而延遲維修數十年，如今卻因2021年佛羅里達州Surfside公寓倒塌事件後實施的更嚴格安全標準——包括禁止結構性儲備帳戶資金不足——而面臨大額特別評估。

州法律可能使社區難以向拖欠居民追回資金，Fairview Commercial Lending創辦人Glen Weinberg表示。他提到自己見過一些屋主協會因這些法律而被逼到破產邊緣，包括在他所在的科羅拉多州——該州對律師費補償設有上限，並有嚴格的先期法拍要求。

這個問題跨越了不同收入階層。在拉斯維加斯郊區Summerlin，與拳擊冠軍Floyd Mayweather Jr.相關的一處房產，近日因累積近2.5萬美元的未繳會費、利息及律師費而進入屋主協會法拍程序，根據Clark County紀錄顯示。Mountain Trails社區協會在每月會費自2025年1月起未獲支付後，提交了違約通知。Mayweather的律師Bobby Samini表示，此事源於會計疏漏，會費其後已繳清。

消費者倡導人士指出，與債務追收相關的律師費可能迅速累積，在失去房屋的風險之外，為屋主製造額外的財務黑洞。Schneider表示，當拖欠與法拍迫使委員會削減或延後維護工作時，最終將損害整個社區的房產價值。

在Fairview Condo 1，委員會選擇削減開支，而非動用現金儲備或徵收特別評估。該建築已延後高壓清洗、種植新花卉等例行項目。「我們必須為整個社區做最有利的事，」Amilowski表示。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。