Digital Realty以78億美元收購Blackstone在北維吉尼亞州的數據中心

Digital Realty正斥資35億美元，在全球最大的數據中心市場取得三座已全面出租的超大規模數據中心控制權。

Digital Realty同意以35億美元收購Blackstone在北維吉尼亞州三座數據中心的64%持股，在美國頂級數據中心市場新增288百萬瓦（MW）的超大規模容量。

Digital Realty投資長Greg Wright表示：「這項交易反映了該合作關係的下一階段，使我們能夠提高在一個由全面出租、高品質超大規模資產組成的投資組合中的所有權比率。」

該投資組合包括位於馬納薩斯（Manassas）的兩座96 MW設施，以及位於斯特靈（Sterling）Digital Dulles園區的一座96 MW設施。三座設施均100%出租給三家投資級超大規模客戶，加權信用評級達AA-。Digital Realty以12億美元現金及23億美元股票支付，對應的總資產價值為78億美元，預期穩定資本化率超過6.5%。其中兩座數據中心預計將於2027年上半年達到穩定運營，第三座則於2028年上半年跟進。

隨著AI與雲端需求帶動建設熱潮，該交易加深了Digital Realty在北維吉尼亞州的佈局。該地區承載全球超過三分之一的網路流量。Blackstone還將透過摩根士丹利出售23.5億美元的Digital Realty股票，但保留與Digital Realty在巴黎及法蘭克福的合資企業權益。

Digital Realty財務長Matt Mercier表示，隨著開發項目完工及租金開始入帳，該交易預期將在2027年及2028年對公司每股核心營運資金（Core FFO）產生增值效果。這些15年期的租約內含每年3.6%的租金調漲條款，在電力供應限制使新供給越來越難上線的資產類別中，提供了可預測的營收增長。

在電力受限的市場中鞏固領先地位

此交易強化了Digital Realty作為全球最大數據中心供應商的地位，該公司在30個國家的55個都會區擁有超過300座設施。與此同時，Blackstone在經歷快速建設階段後，持續將其數據中心投資變現。該公司的數據中心投資組合現已超過550億美元，包括全資持有QTS及CoreWeave，並於近期完成以161億美元收購澳洲數據中心營運商AirTrunk。此外，一家QTS關聯企業也在阿拉巴馬州貝瑟默（Bessemer）完成了近5億美元的土地收購，用於一個超大規模項目，顯示Blackstone正在進行資本輪換而非撤出該產業。

股票出售對投資者的意義

隨著Blackstone透過摩根士丹利進行承銷發售以出售其持股，Digital Realty股票將吸納23.5億美元的新供給。該公司本身未獲得任何發行所得——這些股票完全由Blackstone單獨出售。對投資者而言，問題在於股票出售帶來的稀釋效應是否會抵消資產收購帶來的增值效果。該交易6.5%的穩定資本化率優於Digital Realty的資金成本，而AA-的租戶信用品質降低了租賃風險——在超大規模新供給空置率趨近於零的市場中尤為重要。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。