ACRES Realty 擬通過全股票交易收購其資本部門，旨在應對市場動盪

ACRES Commercial Realty Corp. 正致力於實現管理內部化並收購其貸款合作夥伴，這是一項旨在利用兩極分化商業地產市場的戰略整合。

ACRES Commercial Realty Corp. 週二宣布將透過全股票交易收購 ACRES Capital Corp.，此舉旨在統一其管理結構，並從動盪的房地產行業中獲取新的收入流。此次合併將這家紐交所上市的房地產投資信託基金與其外部管理人及貸款機構合併，創建一個統一的自我管理實體。

公司表示，預計此次合併將透過增加可觀的第三方收入流並對齊管理層利益來提升其盈利水平。該交易以 ACR 股票作為對價，按完全攤薄後的賬面價值計算，確保了現有管理團隊的延續性，也顯示出內部對合併後公司前景的信心。

全股票結構使管理層與股東的利益保持一致，押注新實體的股權價值將超過各部分之和。透過內部化管理，ACR 消除了外部管理費，並建立了更高效的運營結構。

這一戰略整合使 ACRES 能夠更有效地應對商業地產市場。當前市場特徵是：部分細分領域深度低迷，而另一些領域則蓬勃發展。統一的結構提供了靈活性，使其既可以作為物業的直接投資者，也可以作為為第三方提供貸款的債權人，這在當前環境下是一項關鍵優勢。

兩極分化的市場態勢

ACRES 合併的背景是一個深度分裂的市场。一方面，舊辦公樓正面臨前所未有的困境。在芝加哥，房地產投資公司 Alvarez & Marsal 最近將其租出率僅為 43% 的辦公大樓 205 West Wacker Drive 透過以資抵債（deed in lieu of foreclosure）的方式交給了貸款方。該公司還以僅 850 萬美元的價格出售了另外兩棟芝加哥辦公樓，僅為其 2018 年支付的 2450 萬美元的一小部分，新業主計劃將其改造為住宅。

而在質量階梯的另一端，現代化、租約充足的物業正以溢價售出。形成鮮明對比的是，位於卡爾弗城的 Culver Steps 綜合校區已全部租給亞馬遜工作室和 Erewhon 等租戶，傳聞其市場售價達 1.5 億美元，約合每平方英尺 1,230 美元。同樣，位於科羅拉多州洛夫蘭的 140 英畝 Avenue South 項目等新興開發項目，正將數千套住房與大規模零售和辦公空間相結合，以滿足對步行式混合用途社區的強勁需求。

改造解決方案

如 Alvarez & Marsal 出售的那些過時辦公物業的深度折價，正在推動日益增長的「辦公改住宅」趨勢。雖然這些改造費用昂貴，但當前市場低迷造成的極低收購價格使其在財務上變得可行，且通常伴隨著城市主導的稅收激勵舉措。ACRES 的合併創造了一個平台，有可能為這類資產提供融資或直接收購，從而利用人們生活和工作方式的代際轉變。透過結合資產管理和貸款能力，公司能夠更好地為這些複雜的重新開發機會提供承銷和執行。

本文僅供參考，不構成投資建議。