每10名購屋者就有9人因未比價而多付78,186美元

在美國，近10名購屋者中就有9人為房貸支付了超出所需的費用，Bankrate將這個差額稱為「隱形購屋稅」，而在30年期貸款的整個期間內，這筆成本累積達78,186美元。

根據Bankrate針對購屋者行為所作的研究，這筆多付金額平均每年為3,343美元，其根源在於一個習慣：多數借款人接受收到的第一家貸款機構報價，而非多方蒐集相互競爭的報價。這項代價在當下最為沉重——根據Bankrate於9月10日發布的數據，全美30年期固定利率平均為6.85%，15年期為6.22%。同一週，Mortgage News Daily將30年期平均利率列為7.07%，為一年多來首次突破7%，此前生產者物價通膨數據跳升，加上燃料成本上揚。

「他們選誰對我來說沒差，」在蒙大拿州博茲曼執業20年的房地產經紀人Erin Mandeville Strånd表示。「他們是否成功，對我來說才有差。」

這項區別之所以重要，是因為與貸款機構的關係短暫，而利率卻長久。房貸在成交後通常會被轉售給其他貸款機構、投資人或政府支持的機構，因此購屋者協商的貸款專員可能在幾個月內就離職，而利率卻會持續數十年。將利率置於人情關係之上，正是78,186美元這個數字所描述的算術邏輯。

三家轉介是下限，而非上限

一位運作良好的經紀人應該提供至少三個貸款機構名單，並涵蓋房貸經紀商與銀行。只給單一轉介，或引導客戶走向某一家大型全國性銀行，正是造成多付費用的模式。在聖地牙哥執業12年的房地產經紀人Kristina Quesada表示，若購屋者偏好某家貸款機構的溝通風格，卻在別處拿到更好的報價，可以向偏好的那家要求完全比照利率，而貸款機構為了留住生意，往往會同意。反向操作同樣可行：拿一份報價去要求其他貸款機構提出更優條件。

在德州丹頓執業10年的房地產經紀人Andrew Clark表示，每月還款金額的估算，是購屋者收到的最沒用數字。貸款估算表列出的手續費、成交時應付現金及第三方費用，才能讓各方條件在同一基準上比較。在密西根州諾維執業26年的房地產經紀人Michael Perna建議，向每家貸款機構索取兩位願意就其服務受訪的客戶推薦人，若貸款機構拿不出來，就換下一家。

預先核准的深度，決定數字是真實還是猜測

在舊金山灣區執業15年的經紀人Matthew Martinez表示，一家強健的貸款機構會在購屋者看第一間房子之前，就審閱文件、說明可用的貸款方案、及早點出核貸問題，並提供貼近現實的還款與成交現金數字。在科羅拉多州布雷肯里奇執業10年的房地產顧問Justin Black描述了另一種情況：購屋者使用線上計算機而未提交文件，被告知40萬美元可以負擔，於是愛上那個價位帶的房子，最後卻只符合35萬美元的核貸條件。

比較各家預先核准並不會損害信用評分。在45天內因房貸產生的硬查詢，通常只計為一次查詢，因此比價的代價是行政上的，而非財務上的。預先核准的上限也不是消費目標——房產稅、屋主保險、管委會費用與維護支出，全都從同一個每月住房預算中支出。

何時該退出，以及等待的代價

在預先核准後不久，或接受出價後的幾天內，轉換貸款機構相對簡單。一旦拖過這個時點，申請費與估價費就面臨損失風險，成交時程也可能延誤。在成交文件簽署之後，更換貸款機構就得辦理完整的再融資。

結構性風險在於，並非每位經紀人都會為購屋者比價。在房地產刊登平台上掛名的經紀人，可能面臨壓力或誘因，將潛在客戶導向平台關係企業的貸款機構，這會抑制比價，且往往導致較高利率。購屋者隨時都可以繞過自己的經紀人自行比價。

現在就行動的前瞻理由在於算術。房利美已將2026年預測修正為全年利率維持在6.00%以上，此前曾預估會降至5.70%；而芝商所FedWatch工具顯示，聯準會在9月會議上升息聯邦資金利率的機率很高。政策利率走高，很可能進一步推升房貸利率。在35萬美元的貸款上，每增加0.25個百分點，每月還款約增加55美元，這意味著隨著利率攀升，購屋者今日蒐集到的最佳與最差報價之間的差距，以金額計會進一步擴大。

本文僅供參考，並不構成投資建議。