Khởi công xây dựng nhà ở Mỹ giảm 15,4% trong tháng 5, thấp nhất kể từ thời kỳ đại dịch

Các nhà xây dựng nhà ở Mỹ đã thu hẹp mạnh trong tháng 5, đưa số lượng khởi công xây dựng nhà ở xuống mức thấp nhất kể từ những ngày đầu của đại dịch.

Số liệu từ Bộ Thương mại công bố ngày 16/6 cho thấy, khởi công xây dựng nhà ở Mỹ đã giảm 15,4% so với tháng trước trong tháng 5, xuống mức 1,18 triệu đơn vị (tốc độ hàng năm đã điều chỉnh theo mùa), mức yếu nhất kể từ khi các lệnh phong tỏa vì Covid-19 khiến hoạt động xây dựng đình trệ vào năm 2020. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức ước tính đồng thuận 1,43 triệu từ các nhà kinh tế do Wall Street Journal thăm dò — những người này đã dự báo mức giảm 2,4%.

Theo Cục điều tra dân số Mỹ (Census Bureau) và Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Mỹ (HUD), sự sụp đổ này chủ yếu đến từ phân khúc nhà ở nhiều căn hộ, nơi số lượng khởi công xây dựng các tòa nhà có từ năm căn hộ trở lên đã giảm mạnh xuống còn 284.000 đơn vị từ mức 486.000 đã điều chỉnh của tháng 4. Khởi công xây dựng nhà ở đơn lẻ giảm khiêm tốn hơn ở mức 1,9% xuống 882.000 đơn vị, mức thấp nhất trong tám tháng. Bản thân con số tổng thể của tháng 4 cũng đã được điều chỉnh giảm mạnh xuống mức 1,39 triệu, đào sâu thêm mức giảm 2,8% theo ước tính ban đầu thành mức giảm 8,5%.

Giấy phép xây dựng, một chỉ báo cho hoạt động xây dựng trong tương lai, đã giảm 0,7% xuống 1,41 triệu đơn vị, gần tương đương với mức 1,42 triệu mà các nhà kinh tế dự kiến. Giấy phép xây dựng nhà ở đơn lẻ tăng nhẹ 0,6% lên 886.000 đơn vị, trong khi giấy phép xây dựng nhà ở nhiều căn hộ giảm xuống 474.000 đơn vị từ 491.000 đơn vị. Số lượng nhà ở hoàn thành giảm 8,1% so với tháng trước xuống 1,31 triệu đơn vị, giảm 14,2% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy nguồn cung nhà ở hoàn thiện cũng đang thắt chặt.

Sự giảm tốc nhanh chóng của lĩnh vực nhà ở — từ 1,50 triệu khởi công trong tháng 3 xuống 1,18 triệu trong tháng 5 — cho thấy lãi suất thế chấp tăng cao và lượng nhà tồn kho chưa bán được ngày càng lớn đang làm giảm nhiệt huyết phát triển các dự án mới của các chủ đầu tư. Với lãi suất thế chấp cố định 30 năm dao động quanh mức 6%, khoản thanh toán hàng tháng cho một căn nhà trị giá 400.000 USD đã tăng thêm khoảng 850 USD so với thời kỳ lãi suất 3%, loại bỏ những người mua ở biên và kéo dài thời gian để bán được các căn nhà đã hoàn thiện.

Phân khúc nhà ở nhiều căn hộ chịu tổn thất nặng nề nhất

Sự phân hóa giữa khởi công nhà ở đơn lẻ và nhà ở nhiều căn hộ làm nổi bật một thị trường nơi các nhà phát triển nhà cho thuê đang thu hẹp quy mô mạnh mẽ nhất. Khởi công xây dựng nhà ở nhiều căn hộ đã giảm hơn một nửa so với tốc độ 486.000 đơn vị trong tháng 4 xuống còn 284.000 đơn vị trong tháng 5, mức thấp nhất kể từ đầu thời kỳ đại dịch. Sự thoái lui này phản ánh sự kết hợp giữa chi phí xây dựng tài chính cao và nguy cơ dư cung tại một số thị trường nhất định, nơi làn sóng giao căn hộ mới trong hai năm qua đã đẩy tỷ lệ bỏ trống lên cao hơn. Giấy phép xây dựng nhà ở nhiều căn hộ giảm từ 491.000 xuống 474.000 cho thấy sự yếu kém sẽ còn kéo dài trong những tháng tới.

Hoạt động xây dựng nhà ở đơn lẻ, mặc dù có khả năng phục hồi tốt hơn, cũng không tránh khỏi ảnh hưởng. Tốc độ 882.000 đơn vị khởi công nhà ở đơn lẻ là mức thấp nhất trong tám tháng và số lượng nhà ở đơn lẻ hoàn thành giảm 1,6% xuống 872.000 đơn vị. Các nhà xây dựng đang ngày càng đưa ra các chương trình mua giảm lãi suất và ưu đãi về giá để xả hàng tồn kho, một dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang suy yếu ngay cả trong phân khúc nhà để bán. Chỉ số niềm tin của Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở quốc gia Mỹ (NAHB) cũng đã có xu hướng giảm trong những tháng gần đây khi niềm tin của các nhà xây dựng xói mòn dưới sức ép dai dẳng từ lãi suất.

Áp lực về khả năng chi trả thử thách câu chuyện phục hồi

Dữ liệu này thách thức câu chuyện cho rằng thị trường nhà ở Mỹ đang dần phục hồi bền vững sau cú sốc lãi suất giai đoạn 2022-2023. Thay vào đó, các số liệu tháng 5 cho thấy lĩnh vực này đã quay trở lại vùng suy thoái, với xu hướng ba tháng chỉ rõ ràng theo chiều hướng đi xuống. Các nhà xây dựng hiện không chỉ phải vật lộn với chi phí đi vay vẫn ở gần mức cao nhất trong hai thập kỷ mà còn với tình trạng dư cung: lượng nhà tồn kho rao bán đang gia tăng, mang đến cho người mua nhiều lựa chọn hơn và làm giảm tính cấp bách phải mua.

Đối với Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), dữ liệu nhà ở bổ sung thêm vào một khối lượng bằng chứng ngày càng lớn cho thấy lãi suất cao đang làm hạ nhiệt các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất của nền kinh tế một cách mạnh mẽ hơn so với khía cạnh dịch vụ rộng lớn hơn. Các nhà hoạch định chính sách sẽ nhóm họp tiếp theo vào ngày 28-29/7, với thị trường đang định giá xác suất cao cho một đợt cắt giảm lãi suất trước tháng 9 khi đà tăng trưởng kinh tế chậm lại. Lần gần đây nhất mà khởi công xây dựng nhà ở giảm xuống các mức này vào giữa năm 2020, Fed đã cắt giảm lãi suất xuống gần 0% và mua các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp để ổn định thị trường — một phản ứng chính sách dường như khó xảy ra hiện nay trừ khi nền kinh tế rộng lớn hơn suy giảm đáng kể.

Sự yếu kém trong lĩnh vực xây dựng nhà ở dân cư cũng kéo theo những tác động đối với tăng trưởng kinh tế rộng lớn hơn. Đầu tư nhà ở thường chiếm khoảng 3% đến 5% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Mỹ, và sự thu hẹp bền vững trong hoạt động xây dựng có thể làm giảm vài phần mười điểm phần trăm trong tăng trưởng GDP trong các quý tới. Giá gỗ xẻ và các mặt hàng hóa chất liên quan đến xây dựng khác đã chịu áp lực khi nhu cầu về vật liệu xây dựng suy yếu.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.