Những điểm chính:
Chiến tranh Iran đã đảo ngược sự cải thiện khó khăn trong khả năng chi trả nhà ở của Mỹ, đẩy lãi suất thế chấp lên mức cao nhất trong chín tháng và đóng băng những gì từng là sự ấm lên dần dần của thị trường trong mùa xuân.
Chiến tranh Iran đã đẩy lãi suất thế chấp của Mỹ lên 6,51%, mức cao nhất trong chín tháng, chấm dứt đà cải thiện dần dần về khả năng chi trả nhà ở vốn đã được xây dựng từ cuối năm 2023. Lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà 30 năm đã tăng lên mức đó, theo Freddie Mac, khi lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm tăng lên 4,49% do lo ngại rằng cuộc khủng hoảng năng lượng sẽ thúc đẩy lạm phát.
"Sự cải thiện mà chúng tôi đang thấy về cơ bản bị dừng lại ở đây," Jim Egan, chiến lược gia nhà ở Mỹ tại Morgan Stanley, cho biết. Vào đầu tháng 1, ông đã kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống 5,75% vào cuối năm nay.
Người mua hiện dành 42% thu nhập của họ cho chi phí nhà ở, theo Chỉ số Khả năng Chi trả Burns, được tính toán dựa trên khoản trả trước 10% cho một căn nhà hiện hữu có giá trung vị. Con số này vẫn cực kỳ khó chi trả nhưng tốt hơn so với mức đỉnh 48% vào cuối năm 2023. Các yếu tố đầu vào chính từng thúc đẩy sự cải thiện — lãi suất thế chấp giảm, tốc độ tăng giá nhà chậm lại và thu nhập tăng lên — đều đã đổi hướng kể từ khi chiến tranh bắt đầu vào ngày 28/2.
Sự đảo chiều này đe dọa khóa thị trường nhà ở vào năm thứ tư liên tiếp trì trệ. Triển vọng điều chỉnh của Morgan Stanley không còn kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống dưới 6% trước cuối năm 2027, đẩy bất kỳ sự phục hồi đáng kể nào ra xa hơn trong tương lai. Khoảng một nửa số khoản vay thế chấp đang lưu hành vẫn có lãi suất dưới 4%, theo ngân hàng này, nghĩa là chủ nhà vẫn ngần ngại bán và từ bỏ nguồn tài trợ siêu rẻ của họ.
Lợi ích về Khả năng Chi trả Bị Xóa sổ
Thị trường nhà ở đã trải qua sự cải thiện "chậm như sông băng" về khả năng chi trả, Rick Palacios, giám đốc nghiên cứu tại John Burns Research & Consulting, cho biết. Đo bằng tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập, tình trạng khó chi trả đã đạt đỉnh cách đây 2,5 năm và đã từ từ hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá nhà trên toàn quốc chậm lại, với giá tăng thấp hơn tỷ lệ lạm phát tổng thể trong chín tháng liên tiếp. Nguồn cung nhà ở một hộ gia đình trên thị trường đã trở lại mức trước đại dịch, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia.
Tất cả những điều đó đang giúp ích cho đến khi lãi suất bắt đầu đi sai hướng. Lãi suất thế chấp đã giảm xuống dưới 6% vào đêm trước chiến tranh — lần đầu tiên kể từ năm 2022 lãi suất bắt đầu với con số 5. Chỉ số Giá Nhà ở Quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller của Mỹ, được công bố hôm thứ Ba, dự kiến sẽ cho thấy giá trị nhà tiếp tục đi ngang.
Tác động của Chiến tranh lên Nhu cầu Nhà ở
Chiến tranh cũng đã làm gián đoạn nguồn cung năng lượng toàn cầu, đẩy giá xăng dầu và lạm phát tổng thể tăng cao. Dầu Brent tăng 3,3% lên 99,4 USD/thùng vào thứ Ba sau khi Mỹ thực hiện cái gọi là "các cuộc tấn công tự vệ" nhằm vào các bệ phóng tên lửa và tàu thuyền của Iran quanh eo biển Hormuz. Các cuộc tấn công diễn ra vài giờ sau khi các nhà đàm phán Iran gặp gỡ các nhà hòa giải Qatar tại Doha, với việc Ngoại trưởng Mỹ Marco Rubio cho biết các cuộc đàm phán đang bị đình trệ bởi "bất đồng về một từ, một câu."
Giá dầu cao hơn tác động trực tiếp đến lãi suất thế chấp thông qua thị trường trái phiếu. Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, mà lãi suất thế chấp bám theo, tăng lên khi nhà đầu tư định giá kỳ vọng lạm phát cao hơn. Chiến tranh đã khiến Mỹ thiệt hại ít nhất 29 tỷ USD, theo Nhà Trắng, và làm rung chuyển các nền kinh tế trên toàn cầu. DIHK của Đức đã hạ dự báo tăng trưởng năm 2026 xuống 0,3% từ 1% vào đầu năm, với lý do hậu quả kinh tế của chiến tranh.
Bước vào mùa bán hàng mùa xuân quan trọng, các nhà môi giới bất động sản và nhà xây dựng đã từng hy vọng rằng lãi suất thế chấp thấp hơn cuối cùng sẽ đưa người mua trở lại thị trường. Thay vào đó, năm 2026 đang trở thành năm thứ tư liên tiếp thị trường nhà ở Mỹ bị đóng băng hiệu quả. Khi nào sự tan băng xảy ra sẽ phụ thuộc vào kết quả của cuộc chiến, giá dầu và cuối cùng là thị trường trái phiếu.
Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
