Dự luật nhà ở vượt qua Hạ viện với tỷ lệ 396-13 cùng các cải cách quy định chủ chốt

Hạ viện đã thông qua Đạo luật 21st Century ROAD to Housing Act với tỷ lệ 396-13 vào ngày 27/5, lần đầu tiên hiện đại hóa quy định về nhà ở sản xuất kể từ những năm 1970 và cắt giảm các đánh giá môi trường trùng lặp vốn kéo dài thêm nhiều tháng vào tiến độ dự án.

"Dự luật không phải là một giải pháp thần kỳ, nhưng hoạt động lập pháp là về sự tiến bộ, không phải sự hoàn hảo," Hạ nghị sĩ J. French Hill, một nghị sĩ Cộng hòa đến từ Arkansas, người đã giúp soạn thảo dự luật, cho biết trong một tuyên bố. "Những cải cách về phía cung này sẽ có tác động đáng kể, thúc đẩy xây dựng nhà ở trên khắp cả nước."

Dự luật cập nhật Chương trình Đối tác Đầu tư Nhà ở (HOME Investment Partnership Program) của Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Hoa Kỳ (HUD) — chương trình tài trợ khối liên bang lớn nhất dành riêng cho nhà ở giá rẻ, vốn chưa được tái cấp phép kể từ năm 1992. Dự luật cũng loại bỏ yêu cầu liên bang về khung gầm cố định đối với nhà sản xuất — một quy định có từ những năm 1970 đã làm tăng chi phí không cần thiết cho nhà ở xây dựng tại nhà máy. Các điều khoản về ngân hàng cộng đồng hiện đại hóa cách xử lý theo quy định đối với tiền gửi lưu ký và đối ứng, cho phép các ngân hàng địa phương giữ lại nhiều vốn hơn cho các khoản thế chấp và tài trợ xây dựng.

Dự luật hiện được chuyển trở lại Thượng viện, nơi trước đó đã thông qua một phiên bản sơ bộ có chứa điều khoản yêu cầu các nhà đầu tư xây dựng để cho thuê (build-to-rent) sở hữu hơn 350 căn phải bán trong vòng bảy năm. Hạ viện đã loại bỏ điều khoản đó, mang lại sự nhẹ nhõm cho một ngành vốn đã tạm dừng đầu tư mới vào phân khúc này. Phoenix, thành phố dẫn đầu cả nước về tăng trưởng xây dựng để cho thuê với 30.000 căn trên toàn thành phố, đã chứng kiến dòng vốn chuyển hướng sang các dự án nhà phố khi các nhà phát triển tìm cách tránh yêu cầu buộc phải bán, theo Adam Baugh, luật sư sử dụng đất tại Withey Morris Baugh PLC.

Hoãn Áp Lực Bán Build-to-Rent

Yêu cầu thoái vốn trong bảy năm ban đầu của Thượng viện đã đóng băng các khoản đầu tư mới vào build-to-rent, Baugh cho biết. Các nhà đầu tư đã ngừng rót vốn vào các cộng đồng nhà ở cho thuê gia đình đơn lẻ — những dự án có nhà phong cách nhà tranh dành cho cho thuê dài hạn thay vì sở hữu nhà — và chuyển hướng vốn sang các dự án nhà phố có từ ba căn trở lên mỗi cấu trúc để tránh quy định này.

"Khả năng thu hút các nhà đầu tư vào loại tài sản đó đã ngay lập tức chấm dứt," Baugh nói. Phiên bản sửa đổi của Hạ viện "cải thiện triển vọng cho ngành build-to-rent tại khu vực Phoenix," ông nói thêm, mặc dù những người tham gia ngành vẫn đang trong "chế độ chờ và quan sát" cho đến khi dự luật thành luật.

Sự khác biệt giữa phiên bản của Hạ viện và Thượng viện đồng nghĩa với việc hình thức cuối cùng của dự luật vẫn còn bất định. Chủ tịch Hạ viện Mike Johnson mô tả dự luật là "đạo luật mang tính chuyển đổi sẽ ngay lập tức giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở," trong khi Hạ nghị sĩ Maxine Waters, đảng Dân chủ California, gọi đây là "một bước tiến lớn hướng tới giải quyết cuối cùng các cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ và vô gia cư."

Tinh Gọn Quy Định và Tác Động Đến Ngân Hàng Cộng Đồng

Ngoài tranh chấp build-to-rent, những tác động lâu dài nhất của dự luật có thể đến từ các điều khoản tinh gọn quy định. Việc loại bỏ các đánh giá môi trường trùng lặp theo chương trình HOME nhắm vào một điểm nghẽn cụ thể: các dự án yêu cầu nhiều phê duyệt liên bang thường phải đối mặt với các đánh giá tuần tự thay vì đồng thời, gây ra sự chậm trễ kéo dài nhiều tháng và hàng triệu đô la chi phí nắm giữ. Việc cập nhật quy định về nhà ở sản xuất — lần đầu tiên kể từ những năm 1970 — giải quyết một lĩnh vực chiếm khoảng 10% số lượng nhà ở gia đình đơn lẻ mới nhưng đã bị kìm hãm bởi các quy định liên bang lỗi thời khiến nhà ở xây dựng tại nhà máy đắt hơn so với nhà xây tại chỗ.

Các điều khoản về ngân hàng cộng đồng giải quyết một rào cản riêng đối với nguồn cung nhà ở. Bằng cách hiện đại hóa cách xử lý tiền gửi lưu ký và đối ứng cho mục đích quản lý, dự luật nhằm giữ tiền gửi ở địa phương thay vì buộc các ngân hàng cộng đồng phải gửi vốn tại các tổ chức lớn hơn. Sự thay đổi đó có thể làm tăng nguồn vốn sẵn có cho các khoản vay xây dựng và thế chấp tại các thị trường nơi các ngân hàng quốc gia lớn có sự hiện diện hạn chế.

Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở — do thiếu hụt tích lũy ước tính khoảng 3,8 triệu căn trên toàn quốc — đã trở thành một lĩnh vực hiếm hoi có sự đồng thuận lưỡng đảng tại Quốc hội. Tỷ lệ biểu quyết 396-13 tại Hạ viện đã phản ánh sự đồng thuận đó, mặc dù phản ứng của Thượng viện đối với dự luật sửa đổi sẽ quyết định liệu các cải cách có trở thành luật hay bị đình trệ trong các cuộc đàm phán giữa hai viện.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.