Giá nhà tăng 0,9% khi cuộc khủng hoảng khả năng chi trả ngày càng sâu sắc

Giá nhà tại 20 khu vực đô thị lớn của Mỹ đã tăng 0,9% trong tháng 4 so với một năm trước đó, theo chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller dự kiến được công bố vào thứ Ba, ngay cả khi cuộc khủng hoảng khả năng chi trả ngày càng trầm trọng đang loại bỏ những người mua nhà lần đầu.

"Bất chấp những thách thức thực tế và dai dẳng trên thị trường, người mua và chủ nhà ngày càng lạc quan hơn, và nhiều người đang bắt đầu hành động thay vì chờ đợi bên lề," Matt Vernon, người đứng đầu bộ phận cho vay tiêu dùng tại Bank of America, cho biết trong một tuyên bố.

Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) dự báo tốc độ tăng giá trong Chỉ số Giá Nhà FHFA sẽ chậm lại còn 0,6% vào cuối năm và vẫn ở dưới mức 1% cho đến năm 2027. Gần một phần ba số người mua tiềm năng bày tỏ sự tự tin cao hơn vào khả năng mua nhà trong năm nay, tăng từ 27% vào năm 2025, theo một cuộc khảo sát của Viện Bank of America được thực hiện từ ngày 13/4 đến ngày 10/5.

Mức tăng giá khiêm tốn đang che giấu một sự phân hóa mang tính cơ cấu: Quyền sở hữu nhà ngày càng được quyết định bởi thừa kế hơn là thu nhập. Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu hiện là 40, và người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 21% số giao dịch mua — mức thấp nhất mọi thời đại, theo báo cáo 'Tình hình Nhà ở Quốc gia 2026' của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard.

Khoảng cách Khả năng Chi trả Mở rộng đến Mức Lịch sử

Giá trị trung bình của một căn nhà đơn lập hiện hữu được bán ra với giá gần gấp 5 lần thu nhập trung bình hộ gia đình vào năm 2025, tăng từ tỷ lệ 3,2 lần trong suốt những năm 1990, Harvard cho biết. Các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho căn nhà có giá trung bình đó, vào khoảng 2.420 USD với giả định khoản trả trước khiêm tốn và lãi suất cố định 30 năm, đã gần như tăng gấp đôi so với mức cuối năm 2020. Chỉ có 16% hộ gia đình thuê nhà có thu nhập đạt mức tối thiểu 120.800 USD cần thiết để đủ khả năng mua căn nhà đó.

Số căn nhà niêm yết có giá phải chăng đối với các hộ gia đình có thu nhập từ 75.000 USD trở xuống đã giảm xuống còn 23% tổng lượng hàng tồn kho toàn quốc vào tháng 3/2026, giảm từ mức 49% vào năm 2019, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) và Realtor.com. Tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình dưới 35 tuổi giảm xuống còn 37%, từ mức 39% vào năm 2022, trong khi khoảng cách tỷ lệ sở hữu nhà giữa người da đen và người da trắng mở rộng lên 28,7 điểm phần trăm — vượt quá khoảng cách được ghi nhận vào năm 1995.

Tập trung Vốn Chủ sở hữu Ưu ái Những Người Đã Có Nhà

Tổng vốn chủ sở hữu của các chủ nhà đạt 34 nghìn tỷ USD trong quý 4 năm 2025, tăng 88% và theo Harvard là mức "đáng kinh ngạc" 16 nghìn tỷ USD kể từ năm 2019. Một chủ nhà trung bình nắm giữ khoảng 295.000 USD vốn chủ sở hữu từ căn nhà của mình. Một nghiên cứu vào tháng 5/2026 của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia (NBER) cho thấy vốn nhà ở có tính bền vững qua các thế hệ cao hơn đáng kể so với thu nhập, với chưa đến một nửa mức độ bền vững đó được giải thích bởi những gì con cái kiếm được.

Sự phân hóa có thể thấy rõ ở cấp độ địa phương. Giá nhà khu vực Seattle đã giảm 1% trong tháng 3, tháng giảm thứ ba liên tiếp, và thấp hơn 2,5% so với mức của một năm trước, theo chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller. Giấy phép xây dựng nhà ở toàn tiểu bang Washington đã tăng lên mức điều chỉnh theo mùa là 53.000 căn mỗi năm trong tháng 4, được thúc đẩy bởi 36.900 căn hộ đa gia đình, mặc dù hội đồng dự báo kinh tế của tiểu bang không kỳ vọng tốc độ đó sẽ duy trì.

Thị trường nhà ở đang phát triển thành một cơ chế làm gia tăng tài sản cho tầng lớp thượng lưu và tước đoạt nó khỏi tầng lớp thấp hơn qua nhiều thế hệ. Với việc chính phủ liên bang cắt giảm hỗ trợ tiền thuê nhà — chỉ tiếp cận được khoảng một phần tư số hộ gia đình có thu nhập rất thấp đang đi thuê nhà — và việc thực thi nhà ở công bằng bị suy giảm, các rào cản mang tính cơ cấu đối với quyền sở hữu nhà có khả năng sẽ tiếp diễn ngay cả khi tốc độ tăng giá tiếp tục hạ nhiệt.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.