Fitch cắt giảm dự báo doanh số bán nhà tại Trung Quốc năm 2026 xuống mức giảm 11-13%

Fitch Ratings đã cắt giảm dự báo năm 2026 đối với doanh số bán nhà mới của Trung Quốc xuống mức giảm 11-13% từ mức ước tính trước đó là 7-8%, do sự yếu kém dai dẳng tại các thành phố cấp thấp hơn tiếp tục lấn át sự phục hồi non trẻ ở một số ít thị trường đô thị trọng điểm.

"Hầu hết các nhà phát triển được xếp hạng sẽ vẫn cần thời gian để tiêu hóa các quỹ đất tồn đọng, với biên lợi nhuận tiếp tục bị thu hẹp trong năm 2026 và chỉ dần cải thiện trong vài năm tới," Fitch Ratings cho biết trong bản dự báo sửa đổi của mình. Công ty xếp hạng lưu ý rằng hầu hết nhu cầu mua nhà đã chuyển sang các giao dịch nhà ở thứ cấp.

Trong số các nhà phát triển nhà nước được Fitch xếp hạng và công bố dữ liệu hàng tháng, tất cả ngoại trừ Yuexiu Property (00123.HK) đều ghi nhận tăng trưởng doanh số trong 5 tháng đầu năm 2026. Sự khác biệt này làm nổi bật cách ngay cả các nhà phát triển có vốn hóa tốt cũng đang điều hướng một thị trường nơi các thành phố cấp thấp hơn tiếp tục kéo giảm doanh số tổng thể, bù đắp cho mức tăng tại các thành phố trọng điểm như Bắc Kinh và Thượng Hải. Lần cuối cùng doanh số bán nhà mới của Trung Quốc giảm với tốc độ hai con số là vào năm 2022, khi doanh số giảm khoảng 27% sau cuộc khủng hoảng Evergrande, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia.

Sự thu hẹp ngày càng sâu sắc kéo dài tình trạng khó khăn trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, vốn đã rơi vào suy thoái kéo dài nhiều năm kể từ khi Evergrande vỡ nợ vào cuối năm 2021, gây ra làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển. Với biên lợi nhuận dự kiến sẽ tiếp tục chịu áp lực đến năm 2026, các nhà phát triển phải đối mặt với một giai đoạn dài củng cố bảng cân đối kế toán, trong khi chính quyền địa phương phụ thuộc vào doanh thu từ bán đất sẽ cảm nhận được sức ép tài khóa. Những khó khăn của ngành này cũng đè nặng lên tăng trưởng kinh tế rộng lớn hơn, khi bất động sản và các ngành liên quan trong lịch sử chiếm khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc.

Sự dịch chuyển sang các giao dịch nhà ở thứ cấp đại diện cho một sự thay đổi mang tính cơ cấu trong hành vi của người mua nhà Trung Quốc. Người mua, e ngại về việc bàn giao chậm trễ và các vấn đề chất lượng xung quanh các dự án mới từ các nhà phát triển gặp khó khăn về tài chính, ngày càng chuyển sang thị trường bán lại. Xu hướng này hỗ trợ khối lượng giao dịch tổng thể nhưng ít giúp ích cho các nhà phát triển trong việc xả hàng tồn kho các căn nhà mới chưa bán được, khiến lượng tồn kho nhà mới ở mức cao.

Chính quyền Trung Quốc đã triển khai một loạt biện pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản kể từ cuối năm 2022, bao gồm cắt giảm lãi suất thế chấp, nới lỏng các hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn và khởi động chương trình mua nhà chưa bán được để làm nhà ở giá rẻ. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cũng đã hạ lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm — chuẩn mực cho định giá thế chấp — xuống hơn 100 điểm cơ bản so với mức đỉnh năm 2022. Bất chấp những nỗ lực này, sự phục hồi diễn ra không đồng đều, tập trung ở các thành phố cấp 1 trong khi các thị trường cấp thấp hơn tiếp tục gặp khó khăn.

Đối với các nhà đầu tư vào trái phiếu của các nhà phát triển Trung Quốc, việc hạ xếp hạng này cho thấy một lộ trình phục hồi kéo dài. Trái phiếu đô la do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phát hành đã tăng giá kể từ cuối năm 2024 nhờ kỳ vọng về sự xoay chuyển của ngành, nhưng dự báo sửa đổi của Fitch cho thấy những cải thiện cơ bản có thể mất nhiều thời gian hơn để hiện thực hóa. Các nhà phát triển tư nhân có mức độ tiếp xúc lớn với các thành phố cấp thấp hơn phải đối mặt với áp lực gay gắt nhất, trong khi các doanh nghiệp nhà nước có bảng cân đối kế toán mạnh hơn và khả năng tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn có vị thế tốt hơn để vượt qua suy thoái.

Sự phân hóa giữa các thành phố trọng điểm và các thị trường cấp thấp hơn có khả năng sẽ còn tiếp diễn. Trong khi các thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã có những dấu hiệu ổn định ban đầu nhờ được hỗ trợ bởi nới lỏng chính sách, các thành phố nhỏ hơn phải đối mặt với những rào cản cơ cấu từ làn sóng di cư dân số và tình trạng dư cung nhà ở. Dự báo sửa đổi của Fitch cho thấy sự phân hóa này sẽ tiếp tục định hình thị trường bất động sản Trung Quốc ít nhất cho đến năm 2026, với con đường phục hồi phụ thuộc vào tốc độ các nhà phát triển có thể xử lý quỹ đất của họ và mức độ hiệu quả của các kích thích chính sách trong việc chuyển hóa thành nhu cầu nhà mới.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.