Những điểm chính:
Doanh số bán nhà hiện hữu tại Mỹ đã tăng tốc lên 4,17 triệu đơn vị (tốc độ hàng năm điều chỉnh theo mùa) trong tháng 5, mức mạnh nhất kể từ tháng 12, khi người mua tận dụng đợt giảm lãi suất thế chấp ngắn hạn trong tháng 4.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) công bố hôm thứ Ba, doanh số bán nhà đã qua sở hữu tăng 3,2% trong tháng 5 so với tháng trước, lên mức 4,17 triệu đơn vị theo tốc độ hàng năm điều chỉnh theo mùa. Con số này vượt mức 4,07 triệu mà các nhà kinh tế dự báo theo FactSet, đồng thời đánh dấu mức tăng 3,2% so với một năm trước đó.
"Mùa bán hàng mùa xuân cuối cùng đã có động lực khi những người mua từng bị gạt ra ngoài lề do các ràng buộc về khả năng chi trả đã tham gia thị trường khi lãi suất giảm xuống mức thấp khoảng 6%," Lawrence Yun, kinh tế trưởng của NAR, cho biết.
Dữ liệu của NAR cho thấy doanh số tăng so với một năm trước đó tại khu vực Trung Tây, Nam và West nhưng giảm tại Đông Bắc. Giá nhà trung bình tại Mỹ tăng 1,3% so với một năm trước lên 429.300 USD, kéo dài chuỗi tăng giá hàng năm lên 35 tháng liên tiếp.
Sự phục hồi này cho thấy thị trường nhà ở có thể đang ổn định sau hai năm trì trệ, mặc dù tốc độ hiện tại vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử khoảng 5,2 triệu đơn vị. Với lãi suất thế chấp quay trở lại trên 6,5% trong tháng 5, tính bền vững của nhu cầu trong nửa cuối năm 2026 vẫn còn nhiều bất định.
Thị trường dẫn dắt bởi độ nhạy lãi suất
Sự bùng nổ doanh số tháng 5 phần lớn phản ánh các hợp đồng được ký kết vào tháng 4, khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình giảm xuống còn khoảng 6,44%, theo dữ liệu từ Redfin. Sự tạm thời đó đã giải phóng nhu cầu vốn bị kìm nén bởi áp lực chi trả, tạo ra tốc độ bán hàng mạnh nhất kể từ cuối năm 2022.
Tuy nhiên, doanh số chờ xử lý – một chỉ báo hiện tại hơn phản ánh các hợp đồng được ký kết theo thời gian thực – về cơ bản đi ngang trong tháng 5, chỉ tăng 0,1% so với tháng 4. Sự phân kỳ giữa các giao dịch đã hoàn tất và các giao dịch đang chờ xử lý cho thấy chi phí vay cao hơn đang bắt đầu tác động tiêu cực đến hoạt động của người mua, các nhà kinh tế của Redfin nhận định.
Lần cuối cùng thị trường có mô hình tương tự là vào đầu năm 2024, khi một đợt giảm lãi suất mùa xuân thúc đẩy sự phục hồi doanh số ngắn hạn trước khi phai nhạt khi lãi suất quay trở lại mức cao hơn trong vòng hai tháng.
Hàng tồn kho cải thiện nhưng khả năng chi trả vẫn căng thẳng
Điều kiện nguồn cung đang được cải thiện. Số lượng nhà niêm yết mới tăng 1,4% so với tháng trước trong tháng 5 lên 396.181 căn, mức cao nhất kể từ năm 2022, trong khi hàng tồn kho hoạt động đạt gần 1,48 triệu căn, nhiều nhất kể từ năm 2020, dữ liệu Redfin cho thấy. Nguồn cung ngày càng tăng mang đến cho người mua nhiều lựa chọn hơn và đòn bẩy đàm phán khiêm tốn hơn.
Tuy nhiên, những ràng buộc về khả năng chi trả vẫn tồn tại. Giá nhà đã tăng trên cơ sở hàng năm trong 35 tháng liên tiếp, và giá bán trung bình 429.300 USD cao hơn gấp đôi so với mức trước đại dịch. Chỉ dưới 60% số nhà được bán dưới giá niêm yết ban đầu trong tháng 5, giảm tháng thứ sáu liên tiếp, cho thấy người bán đang định giá thực tế hơn ngay từ đầu.
Đối với Cục Dự trữ Liên bang (Fed), dữ liệu nhà ở này bổ sung vào bức tranh hỗn hợp về một nền kinh tế vẫn kiên cường nhưng không đồng đều. Hoạt động nhà ở mạnh hơn có thể củng cố lập luận giữ lãi suất ổn định, trong khi bất kỳ sự suy yếu mới nào cũng sẽ củng cố lập luận cho việc cắt giảm lãi suất vào cuối năm nay. Hợp đồng hoán đổi lãi suất qua đêm hiện định giá xác suất cắt giảm lãi suất tại cuộc họp tháng 9 của Fed ở mức dưới 30%.
Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
