Cuộc chạy đua giành đất xây trung tâm dữ liệu đang tăng tốc. Khi các nhà cung cấp dịch vụ siêu quy mô và trung tâm dữ liệu đồng vị trí cạnh tranh để giành mặt bằng cho hạ tầng AI, các nhà đầu tư đang tìm thấy cơ hội vượt ra ngoài các cổ phiếu bán dẫn và điện toán đám mây quen thuộc — chính là ở bản thân những khu đất đó.
Việc xây dựng hạ tầng AI đang thúc đẩy một cuộc chạy đua giành đất cho các địa điểm xây trung tâm dữ liệu trên khắp nước Mỹ, tạo ra các cơ hội đầu tư vào bất động sản, hạ tầng mô-đun và dịch vụ CNTT, vượt ra ngoài các tên tuổi siêu quy mô đang thống trị các tiêu đề.
"Nhu cầu về công suất trung tâm dữ liệu đang vượt xa nguồn cung điện và đất sẵn có tại các thị trường truyền thống như Bắc Virginia," Mike Santos, nhà phân tích hạ tầng trung tâm dữ liệu tại Edgen, cho biết. "Các nhà đầu tư hiện đang hướng đến các thị trường thứ cấp và các giải pháp mô-đun như làn sóng tiếp theo."
Các trung tâm dữ liệu siêu quy mô yêu cầu những lô đất rộng lớn — thường từ 100 mẫu Anh trở lên — cùng với khả năng tiếp cận nguồn điện trên 100 megawatt và hàng triệu gallon nước để làm mát. Sự khan hiếm đó đang đẩy các nhà phát triển vào các khu vực mới và các mô hình thay thế. Ví dụ, Bắc Carolina đã nổi lên như một ứng cử viên cho các trung tâm dữ liệu biên dạng mô-đun, tiêu thụ ít đất và nước hơn nhiều, theo một phân tích gần đây từ Carolina Journal. Các cơ sở nhỏ hơn này, được tối ưu hóa cho khối lượng công việc suy luận AI thay vì huấn luyện mô hình, có thể được triển khai ở các khu vực đô thị, ngoại ô và nông thôn mà không cần nâng cấp hạ tầng quy mô lớn như các dự án siêu quy mô.
Ba cách để tận dụng xu hướng này
Cách thứ nhất là thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trung tâm dữ liệu và các đơn vị tích trữ đất sở hữu các địa điểm đã được phân khu sẵn cho phát triển trung tâm dữ liệu. Khi các lô đất phù hợp ngày càng khan hiếm tại Bắc Virginia, thị trường trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới, các chủ đất có giấy phép được phê duyệt và phân bổ điện năng sẽ nhận được mức phí bảo hiểm đáng kể.
Cách thứ hai là thông qua các công ty hạ tầng và xây dựng đang thi công các cơ sở này. Comfort Systems USA, một nhà thầu cơ khí chuyên về hệ thống HVAC và điện cho trung tâm dữ liệu, đã chứng kiến cổ phiếu của mình giảm 14% so với mức đỉnh đầu năm nay, tạo ra thứ mà một số nhà phân tích coi là điểm vào cho một câu chuyện tăng trưởng dài hạn. Công ty có bảng cân đối kế toán vững mạnh và được hưởng lợi từ chu kỳ chi tiêu vốn kéo dài nhiều năm do nhu cầu AI thúc đẩy.
Cách thứ ba là thông qua các nhà cung cấp giải pháp CNTT giúp doanh nghiệp triển khai và quản lý hạ tầng. ePlus báo cáo doanh thu thuần đạt 2,4 tỷ USD trong năm tài chính 2026, tăng 22,1% so với cùng kỳ năm trước, với tổng doanh thu gộp kỷ lục đạt 3,8 tỷ USD. Giám đốc điều hành Mark Marron cho biết công ty đã đạt được lượng đơn đặt hàng tồn đọng kỷ lục và tiếp tục giành thị phần khi khách hàng thúc đẩy các sáng kiến liên quan đến AI. Doanh thu quý 4 đạt 576,2 triệu USD, vượt ước tính đồng thuận là 569,3 triệu USD, mặc dù ban lãnh đạo đưa ra hướng dẫn tăng trưởng một con số ở mức trung bình trong năm tài chính 2027 sau một kỳ so sánh khó khăn.
Giải pháp thay thế biên mô-đun
Không phải tất cả nhu cầu về trung tâm dữ liệu đều yêu cầu quy mô siêu lớn. Suy luận AI — quá trình chạy các mô hình đã được huấn luyện để tạo ra đầu ra — được hưởng lợi từ việc đặt gần người dùng. Một mạng lưới phân tán các cơ sở biên mô-đun có thể phục vụ các ứng dụng như phát hiện gian lận, theo dõi bệnh nhân từ xa và tối ưu hóa giao thông thời gian thực mà không cần đến các yêu cầu về tài nguyên của một cụm huấn luyện 200 megawatt.
Các thiết kế mô-đun sử dụng công nghệ làm mát hiệu quả hoặc không cần nước, yêu cầu ít đất hơn nhiều và có thể được xây dựng theo từng giai đoạn khi nhu cầu tăng lên. Mô hình đó phân tán lợi ích kinh tế trên nhiều cộng đồng thay vì tập trung vào một số ít khu công nghiệp, đồng thời giảm độ trễ vốn làm suy giảm các ứng dụng AI thời gian thực.
Đối với các nhà đầu tư, sự khác biệt này rất quan trọng. Xây dựng siêu quy mô chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ các bên tham gia tại Bắc Virginia, Texas và Bờ Tây. Mô hình biên mô-đun mở ra cơ hội trên một bối cảnh địa lý và cạnh tranh rộng lớn hơn — và cho một nhóm công ty đa dạng hơn đang cung cấp lớp vật lý của internet AI.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
