100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc ghi nhận doanh số bán hợp đồng tăng 15% so với tháng trước trong tháng 5, mức tăng theo tháng mạnh nhất trong một năm, khi việc nới lỏng chính sách tại Thâm Quyến và các thành phố hạng nhất khác thúc đẩy nhu cầu phục hồi thực sự.
100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc ghi nhận doanh số bán hợp đồng tăng 15% so với tháng trước trong tháng 5, mức tăng theo tháng mạnh nhất trong một năm, khi việc nới lỏng chính sách tại Thâm Quyến và các thành phố hạng nhất khác thúc đẩy nhu cầu phục hồi thực sự.
Daiwa cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc đang chạm đáy tại các thành phố hạng nhất sau khi dữ liệu doanh số tháng 5 cho thấy mức cải thiện theo tháng mạnh nhất trong một năm, với các nhà phát triển nhà nước hàng đầu ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số.
"Dữ liệu doanh số tháng 5 ủng hộ dự báo của chúng tôi về việc chạm đáy và phục hồi tại các thành phố hạng nhất," Daiwa cho biết trong một báo cáo nghiên cứu, nhắc lại ưu tiên dành cho các nhà phát triển nhà nước có mức độ tập trung cao vào các thành phố hạng nhất.
Giá trị doanh số bán hợp đồng của 100 nhà phát triển hàng đầu chỉ giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 5, thu hẹp từ mức giảm 12% trong tháng 4. Trên cơ sở so với tháng trước, giá trị doanh số tăng 15% và diện tích bán ra tăng 9%, so với mức tăng 3% của cả hai chỉ số trong cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự cải thiện không chỉ đơn thuần mang tính thời vụ. Giá bán trung bình tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái lên 22.842 nhân dân tệ mỗi mét vuông, phản ánh sự pha trộn nhiều hơn các dự án hạng nhất và cao cấp.
Sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, vốn đã suy giảm trong bốn năm liên tiếp, phụ thuộc vào việc liệu đà phục hồi tại các thành phố hạng nhất có thể duy trì và lan rộng hay không. Daiwa kỳ vọng tốc độ suy giảm sẽ tiếp tục chậm lại trong quý II, mặc dù doanh số tích lũy trong năm tháng đầu năm vẫn giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Khoảng cách ngày càng rộng giữa nhà phát triển nhà nước và tư nhân
Khoảng cách giữa người thắng và kẻ thua trên thị trường bất động sản Trung Quốc đang ngày càng mở rộng. Các nhà phát triển nhà nước hàng đầu ghi nhận mức tăng trưởng doanh số hai chữ số so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 5, với China Resources Land Ltd. (01109.HK) tăng vọt 28%, China Overseas Land & Investment Ltd. (00688.HK) tăng 14% và Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co. (001979.SZ) tăng 20%. Dữ liệu từ CREIS cho thấy doanh số của các doanh nghiệp nhà nước này tại các thành phố hạng nhất tăng từ 9% đến 134% so với cùng kỳ năm ngoái, với Thâm Quyến — nơi nới lỏng các hạn chế mua nhà vào cuối tháng 4 — ghi nhận mức tăng thậm chí còn mạnh hơn, lên tới 1.523%.
Ngược lại, các nhà phát triển tư nhân tiếp tục hoạt động kém hiệu quả hơn. Longfor Group Holdings Ltd. và Seazen Group Ltd. chứng kiến doanh số tháng 5 giảm 48%, bị hạn chế bởi số lượng dự án mới ra mắt hạn chế và sự hiện diện không đủ tại các thị trường hạng nhất. Ngay cả Binjiang Group Co. và Greentown China Holdings Ltd., vốn tập trung vào thị trường Hàng Châu tương đối mạnh, cũng ghi nhận doanh số sụt giảm.
Cuộc tranh luận về định giá nóng lên sau đợt tăng giá của ngành
Đợt tăng giá gần đây của ngành đã làm dấy lên cuộc tranh luận về việc liệu định giá hiện tại có hợp lý hay không. Kể từ cuối tháng 3, giá cổ phiếu của các nhà phát triển đại lục trong phạm vi theo dõi của Goldman Sachs đã tăng trung bình 6%, trong khi các nhà phát triển nhà nước hoạt động tốt hơn đã tăng 17%. China Overseas và China Resources Land mỗi công ty đều tăng khoảng 30%.
Goldman Sachs, trong một báo cáo riêng, đã áp dụng khuôn khổ phục hồi bốn trụ cột đánh giá nhân khẩu học, thu nhập, khả năng chi trả và điều kiện cung ứng tại các thành phố hạng nhất và hạng hai. Theo kịch bản lạc quan của họ — giả định giá nhà tại 15 thành phố hàng đầu đạt mức tăng 15% vào cuối năm 2028 — China Overseas, với hơn 80% nguồn lực có thể bán tại các thành phố này, sẽ chứng kiến thu nhập tiền mặt tăng hơn 30% vào năm 2028 so với ước tính năm 2026. China Resources Land có thể chứng kiến thu nhập tiền mặt tăng hơn 50% trong cùng kỳ, được hưởng lợi từ cả sự phục hồi phát triển bất động sản và cải thiện hiệu suất trung tâm thương mại nhờ hiệu ứng tài sản từ giá nhà tăng.
Lần gần đây nhất lĩnh vực bất động sản Trung Quốc cho thấy sự cải thiện theo tháng tương tự là vào giữa năm 2023, khi một đợt tăng giá ngắn do chính sách thúc đẩy đã kết thúc trong vòng ba tháng do nhu cầu tại các thành phố cấp thấp hơn không theo kịp. Sự phục hồi hiện tại, tập trung vào các thị trường hạng nhất, phải đối mặt với một bài kiểm tra tương tự: liệu đà tăng do Thâm Quyến dẫn dắt có thể kéo theo cụm 15 thành phố mà Goldman Sachs xác định là chỉ báo hàng đầu cho một sự đảo chiều rộng lớn hơn hay không.
Daiwa duy trì xếp hạng Mua đối với cả China Resources Land và China Overseas như là lựa chọn hàng đầu của ngành, đồng thời vẫn thận trọng đối với các nhà phát triển tư nhân đối mặt với rủi ro bị hạ xếp hạng tín nhiệm khi đà doanh số suy yếu.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
