Những điểm chính:
Một cuộc tái cấu trúc quy định kéo dài nhiều năm có thể mang lại điều mà Cục Dự trữ Liên bang dưới thời Kevin Warsh đã không sẵn lòng cung cấp: lãi suất thế chấp thấp hơn cho hàng triệu người mua nhà Mỹ.
Đề xuất Basel III Endgame sửa đổi của chính quyền Trump, vốn sẽ giảm lượng vốn mà các ngân hàng phải nắm giữ đối với các khoản thế chấp có rủi ro thấp, dự kiến sẽ được hoàn tất vào đầu năm 2027 sau khi thời gian lấy ý kiến kết thúc vào đầu tháng này. Viện Urban dự báo quy định này có thể đẩy lãi suất thế chấp cố định 30 năm giảm tới 0,2 điểm phần trăm trên diện rộng, và tới 0,5 điểm phần trăm đối với người vay trả trước ít nhất 40%.
"Những thay đổi này sẽ khiến các ngân hàng có động lực hơn để nắm giữ các khoản thế chấp có rủi ro thấp trên bảng cân đối kế toán của họ, và sự cạnh tranh đó sẽ lan tỏa tới người vay dưới hình thức lãi suất thấp hơn", các nhà nghiên cứu tại tổ chức tư vấn có trụ sở tại Washington viết trong một bài phân tích về đề xuất này.
Quy định này thể hiện sự đảo chiều mạnh mẽ so với cách tiếp cận dưới thời Tổng thống Joe Biden, khi các cơ quan quản lý đề xuất tăng vốn và vấp phải sự chỉ trích nặng nề từ các ngân hàng và nhà lập pháp. Các cơ quan quản lý đã ban hành phiên bản sửa đổi lớn của quy định vào đầu năm nay, hạ trọng số rủi ro đối với các khoản thế chấp được đánh giá là ít có khả năng vỡ nợ. Đối với người vay trả trước 20% - thường là mức tối thiểu để tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân - lãi suất có thể giảm từ 0,15 đến 0,4 điểm phần trăm, theo Viện Urban.
Các nhà nghiên cứu lưu ý rằng những người vay có rủi ro cao hơn, trả trước dưới 20%, có thể thấy lãi suất của họ tăng nhẹ, phản ánh cách tiếp cận phân tầng của quy định đối với trọng số rủi ro.
Cách Quy Định Tác Động Đến Người Vay
Các ngân hàng phải nắm giữ vốn đối với các khoản thế chấp mà họ giữ trên bảng cân đối kế toán dựa trên mức độ rủi ro mà cơ quan quản lý đánh giá đối với các khoản vay đó. Đề xuất sửa đổi giảm đáng kể trọng số rủi ro đối với các khoản thế chấp có rủi ro thấp, khiến việc các ngân hàng khởi tạo và nắm giữ các khoản vay này trở nên rẻ hơn. Mặc dù các ngân hàng theo truyền thống không coi thế chấp là một trung tâm lợi nhuận chính - thay vào đó sử dụng chúng để làm sâu sắc thêm mối quan hệ khách hàng - nhưng chi phí vốn thấp hơn có thể thay đổi cách tính toán đó.
Tác động của quy định sẽ phụ thuộc vào cách các ngân hàng phản ứng sau khi văn bản cuối cùng được công bố. Các cơ quan quản lý dự kiến sẽ mất đến cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027 để hoàn tất quy trình xây dựng quy định.
Nỗ lực Basel III Endgame là đỉnh điểm của một nỗ lực quốc tế nhằm hài hòa các tiêu chuẩn vốn ngân hàng sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Việc tái cấu trúc hiện tại của Mỹ đã được ngành ngân hàng theo dõi chặt chẽ, vốn đã cảnh báo rằng đề xuất thời Biden sẽ hạn chế cho vay và tăng chi phí cho người tiêu dùng.
Một Lộ Trình Riêng Biệt Với Fed
Việc giảm lãi suất thế chấp tiềm năng diễn ra trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang dưới thời Chủ tịch Warsh cho thấy ít sự khẩn trương trong việc cắt giảm lãi suất chuẩn. Ngân hàng trung ương đã giữ nguyên lãi suất chủ chốt trong năm nay, và ngày càng nhiều nhà hoạch định chính sách bày tỏ lo ngại về lạm phát dai dẳng, với một số người cho rằng Fed có thể tăng lãi suất vào cuối năm.
Tổng thống Donald Trump đã bác bỏ những lo ngại về lạm phát đó và thúc đẩy cắt giảm lãi suất mạnh mẽ để giảm chi phí vay mua nhà, ô tô và các giao dịch mua sắm lớn khác. Việc tái cấu trúc Basel III mang đến một con đường thay thế để có được các khoản thế chấp rẻ hơn mà không phụ thuộc vào ủy ban thiết lập lãi suất của Fed.
Trump tuần trước đã trì hoãn việc ký một dự luật nhà ở giá phải chăng của lưỡng đảng - Đạo luật Nhà ở Thế kỷ 21 - gọi đó là "một điều nhàm chán" và cho rằng tầm quan trọng của nó không thể sánh bằng luật bầu cử. Chủ tịch Hạ viện Mike Johnson cho biết Hạ viện sẽ gửi dự luật lên bàn của Trump, bắt đầu thời hạn 10 ngày để tổng thống ký hoặc phủ quyết.
Tòa án Tối cao hôm thứ Hai đã mang lại cho Trump một chiến thắng lớn về quyền hành pháp, phán quyết 6-3 rằng tổng thống có toàn quyền sa thải người đứng đầu các cơ quan độc lập theo ý muốn, lật ngược tiền lệ 91 năm. Tòa án đã đưa ra ngoại lệ đối với Thống đốc Fed Lisa Cook, cho phép bà giữ vị trí của mình với tỷ lệ 5-4 trong khi bà chống lại nỗ lực của Trump nhằm sa thải bà vì các cáo buộc gian lận thế chấp chưa được chứng minh. Trump cho biết ông sẽ tìm cách loại bỏ bà một lần nữa.
Đề xuất Basel III Endgame, nếu được hoàn tất như dự kiến, sẽ đại diện cho một trong những thay đổi quy định có hệ quả nhất đối với thị trường nhà ở trong nhiều năm - một sự thay đổi có thể giảm các khoản thanh toán hàng tháng cho hàng triệu người vay mà không cần một động thái nào từ Fed.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
