AvalonBay và Equity Residential đang sáp nhập trong một thương vụ hoán đổi cổ phiếu trị giá 69 tỷ đô la, tạo ra chủ sở hữu căn hộ lớn nhất tại Mỹ, báo hiệu một làn sóng hợp nhất mới trên toàn bộ lĩnh vực đa căn hộ đang gặp khó khăn.
Quay lại
AvalonBay và Equity Residential sáp nhập trong thương vụ căn hộ khổng lồ trị giá 69 tỷ đô la
AvalonBay Communities và Equity Residential đã đồng ý sáp nhập cân xứng toàn bộ bằng cổ phiếu trị giá 69 tỷ đô la, tạo ra chủ sở hữu căn hộ lớn nhất nước Mỹ với hơn 180.000 căn hộ, trong bối cảnh các chủ nhà đang chạy đua cắt giảm chi phí và khôi phục niềm tin nhà đầu tư sau nhiều năm lợi nhuận ảm đạm.
"Các nhà đầu tư của công ty hợp nhất sẽ được hưởng lợi từ tăng trưởng được đẩy nhanh nhờ đầu tư nhiều hơn vào đổi mới vận hành và một nền tảng phát triển tự tài trợ lớn hơn," Mark Parrell, giám đốc điều hành của Equity Residential, người dự định nghỉ hưu sau khi thương vụ hoàn tất, cho biết trong một tuyên bố.
Theo các điều khoản được công bố hôm thứ Năm, cổ đông của AvalonBay sẽ nhận được 2,793 cổ phiếu phổ thông của Equity Residential cho mỗi cổ phiếu họ nắm giữ, giúp họ sở hữu khoảng 51,2% thực thể hợp nhất trên cơ sở pha loãng hoàn toàn. Vốn hóa thị trường pro forma ở mức khoảng 52 tỷ đô la, với giá trị doanh nghiệp xấp xỉ 69 tỷ đô la. Giao dịch, được cả hai hội đồng quản trị nhất trí thông qua, dự kiến sẽ hoàn tất vào nửa cuối năm 2026 và được cấu trúc như một cuộc tái tổ chức miễn thuế đối với thuế thu nhập liên bang Mỹ.
Thương vụ sáp nhập này là dấu hiệu rõ rệt nhất cho thấy áp lực hợp nhất đang hoành hành trong lĩnh vực căn hộ, nơi số lượng các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đa căn hộ được giao dịch công khai đã giảm xuống còn khoảng một chục so với hơn 20 vào những năm 1990. Các chủ nhà đang vật lộn với tình trạng tiền thuê bằng phẳng hoặc giảm do nguồn cung căn hộ mới dư thừa lịch sử — khoảng 480.000 căn đi vào hoạt động trong năm nay và khoảng 450.000 căn mỗi năm trong những năm tới, theo Yardi Matrix — trong khi chi phí vật liệu, nhân công và bảo hiểm gia tăng siết chặt biên lợi nhuận của nhà phát triển. Lãi suất cao hơn càng làm tăng chi phí tài trợ, đẩy vốn hóa thị trường xuống dưới giá trị thực tế của các bất động sản.
Quy mô và Mục tiêu Cộng hưởng
Ban lãnh đạo đang đặt mục tiêu đạt được 175 triệu đô la tổng cộng hưởng chi phí gộp trong vòng 18 tháng sau khi hoàn tất, với 125 triệu đô la còn lại trên cơ sở ròng sau khi định giá lại thuế tài sản. Công ty hợp nhất dự kiến tạo ra khoảng 2 tỷ đô la dòng tiền hàng năm, giúp công ty có khả năng tự tài trợ mà các giám đốc điều hành cho biết sẽ giảm sự phụ thuộc vào các khoản nợ đắt đỏ. "Chúng tôi sẽ có chi phí vốn thấp hơn bất kỳ ai khác," Parrell nói.
REIT hợp nhất sẽ kế thừa xếp hạng tín dụng kép A3/A- và dự kiến trả cổ tức hàng năm ban đầu là 2,81 đô la mỗi cổ phiếu, tương đương với mức chi trả hiện tại của Equity Residential và vượt qua tỷ suất cổ tức của AvalonBay. Các công ty đang có 4,4 tỷ đô la và 10.800 căn hộ đang được xây dựng tại 32 khu phức hợp, với hơn một nửa bao gồm các thành phần giá phải chăng hoặc thu nhập hỗn hợp, cùng với một đường ống quyền phát triển trị giá 4,2 tỷ đô la.
Benjamin Schall, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của AvalonBay, sẽ giữ chức chủ tịch, giám đốc điều hành và ủy viên của công ty hợp nhất, công ty sẽ hoạt động dưới một tên mới sẽ được công bố khi hoàn tất. Hội đồng quản trị gồm 14 thành viên sẽ được chia đều cho bảy ủy viên từ mỗi công ty, với Steve Sterrett, ủy viên độc lập chính của Equity Residential, làm chủ tịch. Thực thể này sẽ duy trì trụ sở kép tại Chicago và Arlington, Virginia.
Hợp nhất Ngành Tăng tốc
Thương vụ này nối tiếp một mô hình hợp nhất trên toàn bộ lĩnh vực đa căn hộ. Năm 2021, Independence Realty Trust và Steadfast Apartment REIT đã hợp nhất trong một thương vụ trị giá 7 tỷ đô la. Blackstone đã đưa AIR Communities về tư nhân vào năm 2024. Một số công ty căn hộ khác đã bắt đầu thanh lý và bán tháo tài sản.
"Mọi người đều ở trong chế độ phát triển hoặc là chết," Jonathan Morgan, đồng giám đốc điều hành của Morgan Properties, chủ sở hữu căn hộ lớn thứ hai tại Mỹ, cho biết. John Burns, CEO của John Burns Research and Consulting, cho biết: "Bất động sản đang nhận được rất ít sự tôn trọng trên Phố Wall. Vì vậy, bạn sẽ thấy nhiều sự kết hợp hơn để họ có thể nhận được nhiều sự tôn trọng hơn từ các nhà đầu tư."
Danh mục đầu tư của công ty hợp nhất tập trung vào các thị trường ven biển bị hạn chế nguồn cung bao gồm New York, Boston, Washington, D.C., Seattle, Nam California và Vùng Vịnh, với mức độ chồng lấn thị trường 95% mà các giám đốc điều hành cho biết sẽ hỗ trợ cơ cấu quản lý địa phương hóa và giảm chi phí vận hành. Các công ty có kế hoạch triển khai trí tuệ nhân tạo và tự động hóa trên các chức năng cho thuê, bảo trì và dịch vụ khách hàng để nâng cao biên lợi nhuận thu nhập hoạt động ròng.
Các nhà phân tích của Green Street Advisors cho biết thương vụ sáp nhập "sẽ giúp cải thiện định giá và chi phí vốn của các công ty so với các đối thủ" nhưng nói thêm rằng họ "không kỳ vọng vào một sự thay đổi mang tính cách mạng." Thực thể hợp nhất sẽ vượt qua Greystar Real Estate Partners, công ty có khoảng 119.000 căn hộ, để trở thành chủ sở hữu căn hộ lớn nhất tại Mỹ, mặc dù nó vẫn sẽ kiểm soát một thị phần tương đối nhỏ trên toàn bộ thị trường.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
[1] Thương vụ sáp nhập căn hộ khổng lồ cho thấy các chủ nhà đang gặp khó khăn - WSJ[2] Equity Residential, AvalonBay hợp nhất trong thương vụ đa căn hộ trị giá 69 tỷ đô la[3] AvalonBay và Equity Residential đồng ý sáp nhập trị giá 69 tỷ đô la[4] Equity Residential và AvalonBay hợp nhất trong thương vụ bất động sản khổng lồ tại Mỹ[5] AvalonBay, Equity Residential sáp nhập để hình thành gã khổng lồ đa căn hộ trị giá 69 tỷ đô la
