Önemli Çıkarımlar:
Konut kredisi faizleri altı haftadır üst üste %6,4'ün üzerinde seyrederek ABD konut piyasasını 2010'ların başından bu yana en derin durgunluğunda tutuyor.
30 yıl vadeli sabit faizli bir kredinin ortalaması, Freddie Mac'in Perşembe günü açıkladığı verilere göre bir hafta önceki %6,47 seviyesinden %6,49'a yükseldi. Oran bir yıl önce %6,77 seviyesindeydi. Popüler bir yeniden finansman seçeneği olan 15 yıl vadeli sabit faizli konut kredisi ise %5,81'den %5,84'e yükseldi.
Freddie Mac Başekonomisti Sam Khater, "Faiz oranları son altı haftadır nispeten istikrarlı seyretti. Bu arada, satın alma faaliyeti bir miktar yavaşlarken, yeniden finansman faaliyeti son dönemde artmaya devam etti; bu da borçluların mevcut faiz seviyelerine verdikleri tepkiyi yansıtıyor" dedi.
Kredi verenlerin konut kredilerini fiyatlandırmada referans olarak kullandığı 10 yıllık Hazine tahvili getirisi, Perşembe günü öğle saatlerinde %4,38 seviyesindeydi. Bu, bir hafta önceki %4,46 seviyesinden düşüş olsa da, ABD-İran çatışmasının Basra Körfezi'nden ham petrol akışını kesintiye uğratmasından önce Şubat sonundaki %3,97 seviyesinin oldukça üzerinde. Savaş, petrol fiyatlarını keskin bir şekilde yükselterek enflasyonu ve tahvil getirilerini yukarı çekmişti. Petrol fiyatları çatışmayı sona erdirme müzakereleri arasında gerilemiş olsa da, 10 yıllık tahvil getirisi bu hafta başında kısa bir süreliğine %4,5'in üzerine çıktı.
Faizler neden %6,4'ün üzerinde sıkıştı?
Konut kredisi faizleri iki yönlü bir baskı altında. Bir tarafta, petrol fiyatlarının gevşemesi ve ABD-İran müzakerelerinin başlaması tahvil getirileri üzerindeki baskıyı bir miktar azalttı. Diğer tarafta ise, Fed yıl sonundan önce en az bir kez daha faiz artırabileceğinin sinyalini vererek getiri eğrisinin kısa ucunu yukarıda tutuyor. Merkez bankası konut kredisi faizlerini doğrudan belirlemese de, politika duruşu Şubat sonundan bu yana %4,3'ün üzerinde seyreden 10 yıllık Hazine tahvili getirisini etkiliyor.
30 yıllık konut kredisi faizinin %6'nın altına düştüğü son zaman Şubat sonuydu; o zaman da 2022'den bu yana ilk kez bu eşiğin hemen altına gerilemişti. O tarihten bu yana %6'nın altına inmedi. Dört hafta önce faiz oranı %6,53'e ulaşarak 28 Ağustos'tan bu yana en yüksek seviyesini görmüştü.
Konut satışları tarihsel normların oldukça altında kalmaya devam ediyor
ABD'de daha önce sahibi olunan konutların satışı, yılın ilk üç ayında bir önceki yıla kıyasla düşüş göstererek, 2022'de konut kredisi faizlerinin pandemi dönemi düşük seviyelerinden yükselmeye başlamasıyla başlayan durgunluğu uzattı. Satışlar Nisan ayında neredeyse yatay seyrederken, Mayıs ayında Aralık ayından bu yana en hızlı temposuna ulaştı. Yine de, mevcut konut satışları yıllıklandırılmış 4 milyon adet civarında seyretmeye devam ediyor ve tarihsel norm olan yaklaşık 5,2 milyonun oldukça gerisinde kalıyor.
Borçlular için %6 ile %6,5'lik bir faiz oranı arasındaki fark, 400.000 dolarlık bir kredide aylık yaklaşık 150 dolar ek faiz anlamına geliyor ve konut fiyatlarının yüksek seyrettiği bir dönemde satın alma gücünü azaltıyor. Ayrı bir Bloomberg analizine göre, yüksek faiz oranları ve sınırlı stokun birleşimi, ilk kez ev satın alanların medyan yaşını 40'a yükseltti.
Gelecekteki yol, büyük ölçüde enflasyonun seyrine ve Fed'in buna vereceği yanıta bağlı. ABD-İran çatışmasının tırmanışı durmaya devam eder ve petrol fiyatları daha da düşerse, tahvil getirileri gerileyerek konut kredisi faizlerini %6'ya doğru çekebilir. Ancak Fed, şahin sinyalini takiben faiz artırımına giderse, 30 yıllık konut kredisi faizi Ağustos 2025'teki %6,53'lük zirvesini test edebilir veya daha da yükselebilir.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
