Önemli Çıkarımlar:
ABD'de mevcut konut satışları Mayıs ayında yıllıklandırılmış 4,17 milyon adede hızlanarak Aralık ayından bu yana en güçlü seviyeye ulaştı; alıcılar Nisan ayındaki kısa süreli ipotek faizi düşüşünden yararlandı.
Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) Salı günü yaptığı açıklamada, daha önce sahibi olunan evlerin satışlarının Mayıs'ta bir önceki aya göre %3,2 artarak mevsimsellikten arındırılmış yıllık bazda 4,17 milyon adede yükseldiğini bildirdi. FactSet verilerine göre bu rakam, ekonomistlerin beklediği 4,07 milyon adedinin üzerinde gerçekleşti ve geçen yılın aynı dönemine göre %3,2'lik bir artışa işaret etti.
Ulusal Emlakçılar Birliği Başekonomisti Lawrence Yun, "Bahar satış sezonu nihayet ivme kazandı; uygunluk kısıtlamaları nedeniyle bekleyen alıcılar, faizler %6'nın altındaki seviyelere gerilediğinde harekete geçti" dedi.
NAR verilerine göre, Orta Batı, Güney ve Batı bölgelerinde satışlar geçen yılın aynı dönemine göre artarken, Kuzeydoğu'da düşüş kaydedildi. ABD'de medyan konut fiyatı geçen yıla göre %1,3 artışla 429.300 $'a yükselerek yıllık fiyat artış serisini 35 aya taşıdı.
Bu toparlanma, konut piyasasının iki yıllık durgunluğun ardından istikrar kazanıyor olabileceğine işaret etse de, satış hızı yaklaşık 5,2 milyon adetlik tarihsel normun oldukça altında seyrediyor. Mayıs ayında ipotek faizlerinin tekrar %6,5'in üzerine çıkmasıyla birlikte, 2026'nın ikinci yarısında talebin sürdürülebilirliği belirsizliğini koruyor.
Faiz Duyarlılığının Yön Verdiği Bir Piyasa
Mayıs ayındaki satış patlaması büyük ölçüde, Redfin verilerine göre ortalama 30 yıl vadeli sabit ipotek faizinin yaklaşık %6,44'e düştüğü Nisan ayında imzalanan sözleşmeleri yansıtıyor. Bu geçici rahatlama, uygunluk baskıları nedeniyle bastırılan talebi ortaya çıkararak 2022 sonlarından bu yana en güçlü satış hızını sağladı.
Ancak, gerçek zamanlı olarak imzalanan sözleşmeleri yansıtan daha güncel bir gösterge olan bekleyen konut satışları Mayıs'ta Nisan'a göre sadece %0,1 artışla neredeyse yatay kaldı. Redfin ekonomistleri, kapanan ve bekleyen işlemler arasındaki farklılaşmanın, daha yüksek borçlanma maliyetlerinin alıcı faaliyetleri üzerinde yeniden baskı oluşturduğuna işaret ettiğini belirtti.
Piyasanın benzer bir örüntü sergilediği son dönem, 2024'ün başlarında, bir bahar faiz düşüşünün kısa süreli bir satış toparlanmasına yol açtığı ve bu toparlanmanın faizlerin iki ay içinde tekrar yükselmesiyle söndüğü dönemdi.
Envanter İyileşiyor ancak Uygunluk Sorunu Devam Ediyor
Arz koşulları iyileşiyor. Redfin verilerine göre, yeni ilanlar Mayıs'ta bir önceki aya göre %1,4 artarak 396.181 adede ulaştı (2022'den bu yana en yüksek seviye), aktif envanter ise yaklaşık 1,48 milyon konutla 2020'den bu yana en yüksek seviyeye çıktı. Artan stok, alıcılara daha fazla seçenek ve görece daha fazla pazarlık gücü sağlıyor.
Yine de uygunluk kısıtlamaları devam ediyor. Konut fiyatları 35 aydır kesintisiz olarak yıllık bazda artış gösteriyor ve 429.300 $'lık medyan satış fiyatı, pandemi öncesi seviyenin iki katından fazla. Mayıs'ta satılan evlerin %60'ından biraz azı orijinal liste fiyatının altında satıldı; bu oran altı aydır üst üste düşüş göstererek satıcıların başlangıçtan itibaren daha gerçekçi fiyatlandırma yaptığına işaret ediyor.
Federal Rezerv için konut verileri, dirençli ancak dengesiz bir ekonomi tablosuna katkıda bulunuyor. Daha güçlü konut faaliyeti, faizlerin sabit tutulması yönündeki argümanı güçlendirebilirken, herhangi bir yeniden yumuşama, faiz indirimlerini bu yılın ilerleyen dönemlerinde gündeme taşıyacaktır. Gecelik endeks takasları şu anda Fed'in Eylül toplantısında faiz indirimi olasılığını %30'un altında fiyatlıyor.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
