Daiwa, Çin Emlak Piyasasındaki Yükselişin Güven Eksikliği ve 1 Temel Risk Taşıdığını Söyledi

Yeni bir Daiwa Capital Markets raporuna göre, Çin emlak hisselerindeki son %20'lik yükseliş yapısal bir iyileşme değil; zira hem geliştiriciler hem de konut alıcıları sürdürülebilir bir geri dönüş için gereken güvenden yoksun. Analiz, Nisan ayı satış verilerinin şaşırtıcı bir güç göstermesine rağmen, toparlanmanın dar tabanlı olduğunu ve altta yatan zayıflığı maskelediğini, bu nedenle firmanın özel sektördeki rakipleri yerine devlete ait geliştiricileri tercih ettiğini gösteriyor.

13 Mayıs'ta yayınlanan rapor, iyileşen piyasa duyarlılığının henüz temel bir değişime dönüşmediğini savunuyor. Daiwa, hem geliştiricilerin hem de alıcıların gerçek güveninin yapısal ve sürdürülebilir bir toparlanma için ön koşul olduğunu ve bu koşulun henüz karşılanmadığını belirtti. Firma, devlete ait işletmeler olan China Resources Land (01109.HK) ve China Overseas Land & Investment (00688.HK) için “Al” tavsiyesini sürdürdü.

Nisan verileri, birincil ve ikincil konut satışlarının yıllık bazda sırasıyla yüzde 2,4 ve yüzde 5,0 arttığını gösterdi. Toparlanma en çok, birincil ve ikincil satışların yüzde 20 ve yüzde 14 oranında arttığı 1. kademe şehirlerde belirgindi. Ancak Daiwa, bunun daha düşük fiyatlı, eski dairelerden kaynaklandığını, 5 milyon RMB'nin üzerindeki emtia konut satışlarının ise yıllık bazda yüzde 25 düştüğüne dikkat çekti.

Daiwa, 1. kademe şehirlerdeki satış ivmesi devam ederse sektör hisse fiyatlarının kısa vadede daha da yükselebileceğine inanıyor ancak düzeltme riskleri gerçek. Devlete ait geliştiricilere olan tercih, mevcut piyasa ivmesi azaldığında özel geliştiricilerin önemli not düşürme riskleriyle karşı karşıya kalacağı görüşünden kaynaklanıyor ve bu da toparlanmanın güvencesiz doğasını vurguluyor.

İki Kademenin Hikayesi

Çin emlak piyasasındaki ayrışma kritik bir tema. Büyük şehirlerdeki ana satış rakamları sağlam görünse de, üst segmentteki zayıflık temkinli hanehalkı harcamalarına işaret ediyor. Geliştiriciler arzı artırmakta hızlı davrandılar; Şanghay'daki yeni konut ön satış izinleri Nisan ayında yıllık bazda yüzde 70,8 oranında arttı, ancak çok azı indirimleri geri çekti. Bu durum, uzun vadeli bir fiyat toparlanmasına bahis oynamak yerine, stokları boşaltmak için kısa süreli duyarlılık iyileşmesinden yararlandıklarını gösteriyor.

Kaliteye kaçış ve piyasa ikiye bölünmesi ticari sektörde de görülüyor. Cushman & Wakefield'ın 2026 tarihli raporu, Shenzhen ve Seul gibi ana kara şehirlerinde ofis donanım maliyetlerinin düşmesine rağmen, birinci sınıf, yüksek kaliteli ofis alanı rekabetinin yoğunlaştığını kaydetti. Bu durum, hem konut alıcılarının hem de kurumsal kullanıcıların en güvenli, en yüksek kaliteli varlıklara yöneldiğini ve piyasanın geri kalanını zor durumda bıraktığını gösteriyor.

Geniş Kapsamlı Rüzgarlar Devam Ediyor

Emlak sektörünün durumu, daha geniş Çin ekonomisi için temel bir değişkendir. Hükümetin yüzde 4,5 ile yüzde 5 arasındaki tam yıl büyüme hedefi, güçlü bir ilk çeyrekle daha ulaşılabilir hale geldi ancak emlak daralması önemli bir engel olmaya devam ediyor. Ulusal verilere göre, emlak yatırımları 2026'nın ilk çeyreğinde yüzde 11,2 oranında azalarak genel sabit varlık yatırımları üzerinde baskı oluşturdu.

Alıcı ve geliştirici güveninin önemli ölçüde geri dönmesini gerektiren, emlak piyasasında daha ikna edici ve geniş tabanlı bir toparlanma gerçekleşene kadar sektör, Çin'in ekonomik hedefleri için risk oluşturmaya devam edecektir. Daiwa'nın raporu, emlak satışlarındaki son yeşil filizlerin kalıcı bir bahardan ziyade geçici bir çiçeklenme olabileceği konusunda bir uyarı niteliğindedir.

Bu makale sadece bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.