CICC, kentsel dönüşüm planının 500.000 konutu hedeflemesiyle Çin konut sektörüne yönelik iyimser

Çin'in konut sektörü, Devlet Konseyi'nin kentsel dönüşüm planının 500.000 konutun yenilenmesini hedeflemesiyle yükselen bir Beta trendinin orta aşamasına girdi, CICC'ye göre.

CICC Pazartesi günü Çin konut sektörüne yönelik iyimser bir tavır takınarak, Devlet Konseyi'nin 500.000 konutu hedef alan kentsel dönüşüm planını, iyileşen temel göstergeler ve sermaye rotasyonuyla birleşerek sektörü yükselen bir Beta trendinin orta aşamasına iten bir katalizör olarak gösterdi.

"Gerek A-share gerekse H-share konut sektörlerindeki mevcut yükseliş, üç faktör tarafından yönlendiriliyor: iyileşen temel göstergeler, politika destekleri ve sermaye rotasyonu," CICC araştırma ekibi 1 Haziran tarihli bir notta yazdı.

Devlet Konseyi'nin 29 Mayıs'ta yayınlanan 15. Beş Yıllık Kentsel Dönüşüm Planı, 500.000 adet bakımsız konut, 115.000 eski yerleşim bölgesi ve 4.000 kentsel köyün yenilenmesinin yanı sıra 365.000 kilometrelik yeraltı boru hattı iyileştirmesini hedefliyor. China Overseas Land & Investment Ltd. yüzde 1,98 artışla 15,93 HKD'ye, Longfor Group Holdings Ltd. yüzde 2,42 artışla 8,04 HKD'ye ve China Resources Land Ltd. yüzde 2,6 artışla 36,24 HKD'ye yükselirken, üç geliştiricinin toplam işlem hacmi 1,16 milyar HKD'yi aştı.

Plan, 2030 yılına kadar kentsel dönüşümde "önemli ilerleme" öngörüyor ve şehirlerin yüksek yaşam kalitesini garanti eden yerler haline gelmesini hedefliyor. CICC, satış hacmi ve fiyatlarındaki iyileşmelerin bir sonraki büyüme aşaması için katalizör görevi göreceğini söyleyerek, sektörün yukarı yönlü potansiyelinin, politika desteğinin önümüzdeki aylarda ölçülebilir bir işlem toparlanmasına dönüşüp dönüşmemesine bağlı olduğunu belirtti.

Kentsel dönüşüm planı, türünün ilk ulusal düzeydeki planı olup, yeni kentsel kalkınma itici güçlerinin teşvik edilmesi, yüksek kaliteli yaşam alanları yaratılması, yeşil ve düşük karbonlu dönüşümlerin ilerletilmesi, daha güvenli şehirler inşa edilmesi, kentsel kültürün teşvik edilmesi ve yönetişim kapasitelerinin geliştirilmesi dahil altı ana görevi ana hatlarıyla belirtiyor. Bu politika, Çin'in emlak sektörünün 2021'deki kredi sıkılaştırmasından bu yana konut satışları ve geliştirici nakit akışları üzerinde baskı oluşturan uzun süreli bir düşüşte gezinmeye devam ettiği bir dönemde geliyor.

Pekin'in en son kapsamlı bir konut teşviği paketi yayınladığı Eylül 2024'te, ipotek oranlarının düşürülmesi ve peşinat oranlarının azaltılmasını içeren paketin ardından CSI Gayrimenkul Endeksi takip eden ayda yüzde 18 yükselmiş, ancak talep sürdürülemez hale gelince kazançlarını geri vermişti. Mevcut planın fiziksel yenilemeye odaklanması, talep tarafı teşviklerinden ziyade yapısal bir yaklaşımı temsil ediyor ve yeni inşaat hacimlerinden ziyade konut stoku kalitesini hedefliyor. Bu ayrım, geliştirici maruziyeti açısından önem taşıyor: kentsel yeniden geliştirme projeleri olan şirketler, hükümet destekli alımlardan faydalanırken, saf konut geliştiricileri zayıf nihai kullanıcı talebi nedeniyle sürekli zorluklarla karşılaşıyor.

Kentsel dönüşüm projelerine önemli ölçüde maruziyeti olan geliştiriciler için plan, arazi yeniden geliştirme fırsatlarını ortaya çıkarabilir. Pazartesi günü 726 milyon HKD işlem hacmiyle en çok işlem gören üç geliştiriciden biri olan China Resources Land, kendisini birinci kademe şehirlerde kentsel yeniden geliştirmede lider bir oyuncu olarak konumlandırdı. Longfor Group'un Longfor Tianjie alışveriş merkezi zincirinden elde ettiği çeşitlendirilmiş kira geliri akışı, konut satışlarındaki oynaklığa karşı bir tampon sağlıyor. Güçlü bilançosu ve devlet sermayesi desteğiyle China Overseas Land & Investment, büyük ölçekli yenileme sözleşmeleri için teklif vermeye uygun bir konumda bulunuyor.

CICC'nin belirttiğine göre, sermaye rotasyonu da Pazartesi günkü kazançlarda rol oynadı; yatırımcılar diğer segmentlerden konut sektörüne fon aktardı. Açığa satış verileri yüksek aktivite gösterdi: China Overseas Land'de açığa satış oranı yüzde 23,2, Longfor'da yüzde 24,8 ve China Resources Land'de yüzde 19,5 olarak gerçekleşti; bu da bazı yatırımcıların sektör yükselirken bile olası bir geri çekilmeye karşı korunma sağladığını gösteriyor.

Kentsel dönüşüm planı ayrıca ilgili sektörler için de etkiler taşıyor. 365.000 kilometrelik yeraltı boru hattı iyileştirmeleri, inşaat malzemeleri, mühendislik hizmetleri ve belediye altyapı yüklenicilerine olan talebi artıracak. 4.000 kentsel köyün yenilenmesi, büyük şehirlerde önemli miktarda arazi arzını serbest bırakarak, orta vadede birinci kademe pazarlardaki yapısal konut kıtlığını potansiyel olarak hafifletebilir.

CICC'nin iyimser çağrısı, daha geniş Hang Seng Endeksi'nin karmaşık bir performans sergilediği ve emlak hisselerinin gösterge endeksten daha iyi performans gösterdiği bir dönemde geliyor. Brokerin sektörün yükselen bir trendin "orta aşamasında" olduğu görüşü, daha fazla yukarı yönlü potansiyel olduğunu ima ediyor, ancak kazançların hızı, önümüzdeki aylardaki satış verilerinin gerçek bir toparlanmayı teyit edip etmemesine bağlı olacak. Bir sonraki önemli veri noktası, politika desteğinin alıcı davranışına dönüşüp dönüşmediğine dair ilk gerçek testi sağlayacak olan Haziran ayı işlem hacimleri olacak.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.