Çin'in emlak piyasası, iki yılın en net toparlanma sinyallerini veriyor. İlk 100 geliştiricinin Mayıs satış verileri, daralan düşüş oranı ve devlete ait kazananlar ile özel sektördeki geride kalanlar arasında keskin bir ayrışmaya işaret ediyor.
Geri
Çin'de konut satışları daralma hızını kesiyor: Mayıs'ta düşüş %2'ye geriledi, birinci kademe şehirler öncülük ediyor
Çin'in en büyük 100 emlak geliştiricisinin sözleşmeli satış değeri, Mayıs ayında bir önceki yıla göre sadece yüzde 2 düştü. Bu, mevcut döngüdeki en dar düşüş olarak kaydedilirken, birinci kademe şehirlerdeki toparlanma, devlete ait ve özel geliştiriciler arasında keskin bir ayrışmaya yol açtı.
"Bu iyileşme yalnızca mevsimsellikten kaynaklanmadı, aynı zamanda talepte gerçek bir toparlanmaya işaret ediyor," diyen Daiwa Capital Markets, CRIC verilerine dayandırdığı bir araştırma raporunda bu değerlendirmeyi yaptı. Sözleşmeli satış alanı yıllık bazda yüzde 10 daralarak Nisan ayındaki yüzde 15'lik düşüşten gerilerken, satış değeri bir önceki aydaki yüzde 12'lik düşüşten iyileşme gösterdi.
Aylık bazda bakıldığında, Mayıs ayında satış alanı yüzde 9, satış değeri ise yüzde 15 arttı. Geçen yılın aynı döneminde her iki gösterge de yüzde 3 artış kaydetmişti. Ortalama satış fiyatı, yıllık bazda yüzde 9 ve aylık bazda yüzde 6 artışla metrekare başına 22.842 yuan'a yükseldi. Bu artış, satış karışımını iyileştiren birinci kademe şehirlerin ve lüks projelerin daha büyük katkısını yansıtıyor. 2026 yılının ilk beş ayında kümülatif sözleşmeli satış değeri hâlâ yıllık bazda yüzde 17 düştü, ancak Daiwa düşüş hızının ikinci çeyrekte daha da yavaşlamasını bekliyor.
Veriler, Çin'in zor durumdaki emlak sektörü için bir dip oluşumu anlatısını destekliyor. Sektör, hanelerin trilyonlarca yuan değerindeki servetini silen ve ekonomik büyümeyi baskılayan çok yıllı bir gerileme döneminden geçiyor. Goldman Sachs ayrı bir raporda, birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının istikrar kazanma yönünde cesaret verici işaretler gösterdiğini ve hisse senedi piyasasının önceki emlak döngülerinde tarihsel olarak öncü bir gösterge olduğunu belirtti. Mart sonundan bu yana, Goldman Sachs'ın takip ettiği devlete ait geliştiricilerin hisseleri ortalama yüzde 17 değer kazanırken, China Overseas Land & Investment Ltd. ve China Resources Land Ltd. hisseleri yaklaşık yüzde 30 oranında yükseldi.
Devlete ait geliştiriciler yükselirken özel rakipler geride kalıyor
Öncü ve geride kalan geliştiriciler arasındaki ayrışma Mayıs ayında daha da belirginleşti. Birinci kademe şehirlere güçlü maruziyeti olan devlete ait geliştiriciler, yıllık bazda çift haneli satış büyümesi kaydetti: China Resources Land yüzde 28, China Overseas Land & Investment yüzde 14 ve China Merchants Shekou yüzde 20 artış gösterdi. CREIS verilerine göre, bu devlete ait işletmelerin birinci kademe şehirlerdeki satışları yıllık bazda yüzde 9 ila yüzde 134 arasında sıçrarken, Shenzhen'de Nisan sonunda konut alım kısıtlamalarının gevşetilmesinin ardından artış yüzde 180 ila yüzde 1.523 aralığına ulaştı.
Buna karşılık, özel geliştiriciler düşük performans göstermeye devam etti. Longfor Group ve Seazen Group'un Mayıs satışları, sınırlı yeni proje lansmanları ve birinci kademe piyasalarda yetersiz varlık nedeniyle yıllık bazda yüzde 48 düştü. Hangzhou'da yoğunlaşan Binjiang Group ve Greentown China bile satış düşüşü kaydetti.
Daiwa, güçlü birinci kademe şehir maruziyeti olan öncü devlete ait geliştiricilere yönelik tercihini yineledi ve sektördeki en iyi seçimleri olarak China Resources Land ile China Overseas Land & Investment için "Al" notunu korudu. Daiwa'nın iyimser senaryosuna göre, 2028 yılına kadar iki şirketin nakit kazançlarının 2026 tahminlerine kıyasla sırasıyla yüzde 30'dan fazla ve yüzde 50 oranında artması öngörülüyor. Aracı kurum, satış ivmesinin zayıflamasıyla kredi notu indirimi riskleriyle karşı karşıya olan özel geliştiriciler konusunda temkinli olmaya devam etti.
Sektörün hisse fiyatları Mayıs ayı zirvesinden bu yana yüzde 10'dan fazla geriledi. Daiwa, Mayıs satış verilerinin birinci kademe şehirlerde dip oluşumu ve toparlanma tahminini desteklemesi nedeniyle bunun daha cazip bir giriş noktası oluşturduğunu belirtti. Goldman Sachs'ın 15 öncü şehir üzerindeki analizine göre, iyimser senaryoda konut fiyatlarının 2028 sonuna kadar yüzde 15 artışla bir dönüm noktasına ulaşması halinde, bu piyasalara yoğun maruziyeti olan geliştiriciler birincil faydalanıcılar olacak.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.
[1] ＜Araştırma＞ Daiwa: Çin Konut Mayıs Satışları Birinci Kademe Şehirlerdeki Toparlanmayla Daha da İyileşti; En Beğenilenler CHINA RES LAND (01109.HK), CHINA OVERSEAS (00688.HK)[2] Çin'in emlak piyasası fiyat ve satış artışlarıyla daha olumlu sinyaller veriyor[3] G. Sachs: Birinci Kademe Şehir Konut Fiyatları Cesaret Verici; CHINA OVERSEAS (00688.HK) ve CHINA RES LAND (01109.HK) Nakit Kazançlarının %30-50 Artması Bekleniyor[4] Hong Kong ve anakara Çin'de emlak toparlanması ilgiyi hak ediyor[5] Daiwa: Çin Konut Mayıs Satışları Birinci Kademe Şehirlerdeki Toparlanmayla Daha da İyileşti; En Beğenilenler CHINA RES LAND (01109.HK), CHINA OVERSEAS (00688.HK) - AASTOCKS.com
