AvalonBay ve Equity Residential, 69 milyar dolarlık tamamen hisse senedine dayalı bir anlaşmayla birleşiyor ve bu, ABD'nin en büyük apartman sahibini yaratırken, zor durumdaki çok aileli konut sektöründe yeni bir konsolidasyon dalgasının sinyalini veriyor.
AvalonBay Communities ve Equity Residential, 69 milyar dolar değerinde tamamen hisse senedine dayalı bir eşitlerin birleşmesi anlaşmasına vararak, ABD'nin en büyük apartman sahibini 180.000'den fazla üniteyle oluşturdu. Bu, ev sahiplerinin yıllarca süren durgun karların ardından maliyetleri düşürmek ve yatırımcı güvenini yeniden tesis etmek için yarıştığı bir dönemde gerçekleşiyor.
"Birleşen şirketin yatırımcıları, operasyonel inovasyona yapılan artan yatırım ve daha büyük, kendi kendini finanse eden bir geliştirme platformu sayesinde hızlanan büyümeden faydalanacak," dedi Equity Residential CEO'su ve anlaşmanın kapanmasının ardından emekli olmayı planlayan Mark Parrell yaptığı açıklamada.
Perşembe günü açıklanan şartlara göre, AvalonBay hissedarları, ellerindeki her bir hisse için 2,793 adet Equity Residential adi hisse senedi alacak ve bu da onlara tamamen seyreltilmiş bazda birleşik kuruluşun yaklaşık yüzde 51,2'sini verecek. Pro forma öz sermaye piyasa değeri yaklaşık 52 milyar dolar, kurumsal değer ise yaklaşık 69 milyar dolar seviyesinde bulunuyor. Her iki yönetim kurulu tarafından oybirliğiyle onaylanan işlemin 2026'nın ikinci yarısında kapanması bekleniyor ve ABD federal gelir vergisi amaçları için vergiden muaf bir yeniden yapılanma olarak yapılandırılıyor.
Bu birleşme, apartman sektörünü saran konsolidasyon baskılarının şimdiye kadarki en belirgin işareti. 1990'larda 20'den fazla olan halka açık çok aileli konut REIT'lerinin sayısı yaklaşık bir düzineye geriledi. Ev sahipleri, Yardi Matrix verilerine göre bu yıl yaklaşık 480.000 ünite ve önümüzdeki yıllarda yılda yaklaşık 450.000 ünite olmak üzere rekor düzeydeki yeni apartman arz fazlası nedeniyle durgun veya düşen kiralarla mücadele ederken, malzeme, işçilik ve sigorta maliyetlerindeki artış geliştirici marjlarını sıkıştırıyor. Daha yüksek faiz oranları, finansman maliyetini daha da artırarak piyasa değerlemelerini mülklerin gerçek değerinin altına itti.
Ölçek ve Sinerji Hedefleri
Yönetim, kapanışın ardından 18 ay içinde 175 milyon dolar brüt maliyet sinerjisi hedefliyor ve emlak vergisi yeniden değerlemelerinden sonra net bazda 125 milyon dolar kalması bekleniyor. Birleşen şirketin yıllık yaklaşık 2 milyar dolar nakit akışı üretmesi bekleniyor ve bu da yöneticilere göre pahalı borçlara olan bağımlılığı azaltacak bir kendi kendini finanse etme kapasitesi sağlayacak. Parrell, "Herkesten daha düşük bir sermaye maliyetine sahip olacağız," dedi.
Birleşen REIT, ikili A3/A- kredi notlarını devralacak ve Equity Residential'ın mevcut ödemesine eşit ve AvalonBay'in getirisini aşan, hisse başına 2,81 dolar başlangıç yıllık temettü ödemeyi planlıyor. Şirketlerin 32 toplulukta inşaat halinde 4,4 milyar dolar değerinde ve 10.800 apartman ünitesi bulunuyor ve bunların yarısından fazlası uygun fiyatlı veya karma gelirli bileşenler içeriyor; ayrıca 4,2 milyar dolarlık bir geliştirme hakkı proje hattı mevcut.
AvalonBay'in başkanı ve CEO'su Benjamin Schall, birleşen şirketin başkanı, CEO'su ve mütevelli heyeti üyesi olarak görev yapacak. Şirket, kapanışta açıklanacak yeni bir isim altında faaliyet gösterecek. 14 üyeli yönetim kurulu, her şirketten yedişer mütevelli olmak üzere eşit olarak bölünecek ve Equity Residential'ın bağımsız baş mütevelli heyeti üyesi Steve Sterrett başkan olarak görev yapacak. Kuruluş, Chicago ve Arlington, Virginia'da ikili merkezlerini koruyacak.
Sektör Konsolidasyonu Hızlanıyor
Anlaşma, çok aileli konut sektöründe bir konsolidasyon modelini izliyor. 2021'de Independence Realty Trust ve Steadfast Apartment REIT, 7 milyar dolarlık bir birleşmeyle bir araya gelmişti. Blackstone, 2024'te AIR Communities'i özel sektöre devraldı. Diğer birkaç apartman firması tasfiye ve mülk satışı süreçlerine başladı.
"Herkes büyü ya da öl modunda," dedi ABD'nin en büyük ikinci apartman sahibi Morgan Properties'in eş CEO'su Jonathan Morgan. John Burns Araştırma ve Danışmanlık CEO'su John Burns ise şunları söyledi: "Gayrimenkul, Wall Street'te çok az saygı görüyor. Bu nedenle, yatırımcılardan daha fazla saygı görmek için daha fazla kombinasyon göreceksiniz."
Birleşen şirketin portföyü, New York, Boston, Washington D.C., Seattle, Güney Kaliforniya ve Körfez Bölgesi dahil olmak üzere arzın kısıtlı olduğu kıyı pazarlarında yoğunlaşmış durumda ve yüzde 95'lik bir pazar örtüşmesi bulunuyor. Yöneticiler bunun yerelleştirilmiş yönetim yapılarını destekleyeceğini ve işletme maliyetlerini düşüreceğini söylüyor. Şirketler, net işletme geliri marjlarını artırmak için kiralama, bakım ve müşteri hizmetleri işlevlerinde yapay zeka ve otomasyonu kullanmayı planlıyor.
Green Street Advisors analistleri, birleşmenin "şirketlerin değerlemesine ve sermaye maliyetine emsallerine kıyasla yardımcı olması gerektiğini" ancak "köklü bir değişim için nefeslerini tutmadıklarını" söyledi. Birleşen yapı, yaklaşık 119.000 üniteye sahip Greystar Real Estate Partners'ı geride bırakarak ABD'nin en büyük apartman sahibi olacak, ancak yine de genel pazarın nispeten küçük bir payını kontrol edecek.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
