房貸利率突破7%，10年期美債殖利率逼近4.9%

美國30年期固定房貸平均利率升至7.07%，一年多來首度突破7%，因10年期美國公債殖利率升向4.9%，且交易員加碼押注聯準會最快下週就會升息。

「房貸利率不過是在跟隨債券市場，而債券市場正在重新定價聯準會政策的整條路徑，」Edgen利率策略師James Okafor表示。「在長天期利率穩定下來之前，美國公債殖利率的每一個基點都會直接落在購屋者的每月還款上。」

據彭博報導，10年期公債殖利率已攀升至2023年以來最高水準，30年期公債殖利率觸及2007年以來未見的水準，2年期公債殖利率則自2024年以來首度突破4.5%。9月10日各天期殖利率上揚5至10個基點，因油價延續漲勢，促使交易員將聯準會9月16日會議升息的機率定價在約70%，並預期10月而非12月將完全反映升息。

傳導至房市的影響是算術問題。在7.07%的利率下，40萬美元貸款的本金與利息每月約為2,684美元，較6.75%時多出約190美元，較一年前6.07%時多出約430美元。若買家的預算上限為每月2,500美元，目前僅能支撐約37.26萬美元的貸款——在同樣的每月支出下，可負擔的房價少了2.74萬美元，且尚未計入稅金與保險。

這股壓力落在一個供給已然短缺的市場上。2025年9月30年期固定房貸平均利率約為6.07%，意味著此次突破7%已在12個月內抹去約整整一個百分點的購買力。持有低於5%房貸利率的現有屋主缺乏掛牌出售的誘因，使成屋庫存持續吃緊，並將更多需求推向新建案——建商則倚賴利率補貼與降價來維持簽約動能。

較高的折現率透過同一管道衝擊股市。建商、住宅REITs與公用事業等現金流位於殖利率曲線最遠端的類股，敏感度最高，長天期利率的變動會推升用於評價這些現金流的利率。隨著10年期殖利率走高，iShares美國房屋建築ETF與公用事業權重較高的XLU在過去一個月均落後標普500指數，而對利率敏感的成長股同樣面臨本益比壓縮。

下一道關鍵考驗將在9月16日登場，屆時聯準會將公布決策。若升息，將印證前端利率的重新定價，並可能推動10年期殖利率升向5%——該水準上次觸及是在2023年10月，當時30年期固定房貸利率在7.79%附近觸頂。若按兵不動，並搭配淡化油價驅動通膨壓力的措辭，則將讓長天期利率回落，並在數週內將房貸利率拉回接近6%高檔區間。

對買家而言，實際的問題是時機而非方向。以7.07%鎖定利率，40萬美元貸款每月約需2,684美元；若等待利率下降25個基點，每月約可省下65美元，一年約780美元——若聯準會升息且10年期殖利率突破5%，這還不及延後一週的代價。

本文僅供參考，不構成投資建議。