房價僅漲1% 抵押貸款凍結延續至夏季

鷹派的聯準會與不斷變化的人口結構正將美國房市往相反方向拉扯，使買賣雙方陷入僵局。

美國房市面臨凍結期延續至夏季，鷹派聯準會（Federal Reserve）維持房貸利率高檔，即使人口結構變化可能顛覆長久以來「結構性住房短缺」的論述。

抵押貸款銀行家協會（MBA）首席經濟學家 Michael Fratantoni 表示：「我們認為，後金融危機時代『持續性住房短缺』的敘事，可能已無法準確描述未來十年的市場狀況。」

MBA 預測，今年房價僅上漲 1%，未來兩年大致持平。2025 至 2035 年間，住房供給將增加 1060 萬至 1460 萬個單位，而需求估計為每年 113 萬個單位，供給增速超越需求。作為房貸利率基準的 10 年期美國公債殖利率週二交易於 4.51%，即使伊朗衝突結束後油價跌破每桶 74 美元。

如果聯準會依計畫升息——美國銀行預測 2026 年將升息三次、每次一碼，將聯邦基金利率從目前的 3.5%–3.75% 區間升至 4.25%–4.5%——房貸利率將持續高檔至年底，壓抑購屋與再融資活動，加深本已停滯的春季旺季。

MBA 指出，重塑住房需求的人口結構因素範圍廣泛且可能持續。美國生育率預計在未來十年降至每名婦女 1.56 胎，低於去年的 1.6 胎；預計 2030 年起死亡人數每年將超過出生人數——比國會預算辦公室（CBO）先前預測的時間更早。截至去年 7 月，淨國際移民降至 130 萬人，低於高峰期的 270 萬人，進一步減少家庭組成。

與此同時，嬰兒潮世代隨著年齡增長，預期將逐步增加住房供給。MBA 引用一份報告指出，2025 年後的十年間，隨著年長美國人搬離住處，每年將額外釋出 25 萬套住房。該協會警告不要預期會出現「銀色海嘯」淹沒市場，但淨效應仍指向供需重新平衡。

供給超越需求

算術很簡單：MBA 預計 2025 至 2035 年間，住房供給將增加 1060 萬至 1460 萬個單位，而 2025 至 2035 年每年需求約為 113 萬個單位，之後每年降至 80.2 萬個單位。MBA 表示：「這個簡單的算術對我們如何看待住房供給充足性具有深遠影響。」並指出隨著美國人減少貸款購房，抵押貸款行業可能產生連鎖效應。

利率路徑仍是最大變數

聯準會的政策路徑使前景更加複雜。美國銀行預測 2026 年升息三次，依據是勞動數據改善及通膨高於目標——這些條件在伊朗衝突暫時擾亂降息討論之前就已存在。勞動市場已見改善，就業增長持續高於聯準會認為充足的每月 3.3 萬人門檻，而核心通膨在衝突前已開始升溫。

新任聯準會主席 Kevin Warsh 面臨分歧的前景。部分聯準會官員表示，他們近期的鷹派立場取決於伊朗衝突持續時間超過預期。隨著衝突結束且油價下滑，積極緊縮的理由減弱。市場尚未反映三次升息預期，部分經濟學家認為 2026 年僅會升息零至一次。

聯準會上一次在一年內從降息轉為升息是在 2022 年，當時為對抗通膨升息 425 個基點。即使規模較小，再次出現類似的政策轉向，將使房貸利率維持高檔，並將房市凍結期延續至 2026 年下半年。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。