주택 가격 0.9% 상승, 주택 구매 가능성 위기 심화

미국 20대 주요 대도시권의 주택 가격이 4월 전년 대비 0.9% 상승할 것으로 S&P 코어로직 케이스-실러 지수가 화요일 발표할 예정이다. 이는 심화하는 구매 가능성 위기로 첫 주택 구매자들이 시장에서 밀려나고 있는 상황에서 나온 수치다.

"시장의 현실적이고 지속적인 어려움에도 불구하고, 구매자와 소유주들은 점점 더 낙관적으로 변하고 있으며, 많은 이들이 관망하는 대신 움직이기 시작하고 있습니다"라고 뱅크오브아메리카 소비자 대출 책임자 맷 버논은 성명에서 밝혔다.

모기지은행협회는 FHFA 주택가격지수의 가격 상승률이 연말까지 0.6%로 둔화되고 2027년까지 1% 미만을 유지할 것으로 전망한다. 잠재적 구매자의 약 3분의 1은 올해 주택 구매 능력에 대해 더 큰 자신감을 나타냈으며, 이는 2025년의 27%에서 상승한 수치라고 4월 13일부터 5월 10일까지 실시된 뱅크오브아메리카 연구소 설문조사가 밝혔다.

이러한 완만한 가격 상승은 구조적 격차를 가리고 있다. 주택 소유는 점점 소득보다 상속에 의해 결정되고 있다. 중간 첫 주택 구매자의 연령은 현재 40세이며, 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 전체 구매의 21%에 불과해 사상 최저치를 기록했다고 하버드 주택연구연합회의 2026년 '국가 주택 현황 보고서'가 밝혔다.

구매 가능성 격차, 역사적 수준으로 확대

기존 단독 주택의 중간 판매 가격은 2025년 중간 가구 소득의 거의 5배에 달했으며, 이는 1990년대 평균인 3.2배에서 상승한 것이라고 하버드 보고서는 밝혔다. 해당 중간 가격 주택의 월 모기지 상환액은 소액 계약금과 30년 고정 금리를 가정할 경우 약 2,420달러로, 2020년 말 수준의 거의 두 배에 달했다. 임차 가구 중 단 16%만이 해당 주택을 구매하는 데 필요한 최소 소득 120,800달러를 벌고 있었다.

75,000달러 이하 소득 가구가 구매할 수 있는 매물은 2026년 3월 전국 재고의 23%로 감소했으며, 이는 2019년의 49%에서 하락한 수치라고 전국부동산중개인협회와 Realtor.com이 밝혔다. 35세 미만 가구의 주택 소유율은 2022년 39%에서 37%로 하락했으며, 흑인-백인 주택 소유 격차는 28.7% 포인트로 확대되어 1995년에 기록된 격차를 넘어섰다.

주택 자산 집중, 이미 주택을 보유한 이들에게 유리

총 주택 소유주 자산은 2025년 4분기 34조 달러에 도달했으며, 이는 2019년 대비 88%, 하버드가 "경이로운"이라고 표현한 16조 달러 증가한 수치다. 평균 주택 소유주는 약 295,000달러의 주택 자산을 보유하고 있었다. 2026년 5월 전국경제연구국(NBER)의 연구에 따르면, 주택 자본은 세대 간 지속성이 소득보다 훨씬 더 강력하며, 이러한 지속성의 절반 미만만이 자녀의 소득으로 설명된다.

이러한 양극화는 지역 수준에서도 뚜렷하게 나타난다. 시애틀 지역 주택 가격은 3월 1% 하락해 3개월 연속 하락세를 보였으며, 전년 동기 대비 2.5% 낮은 수준이라고 S&P 코어로직 케이스-실러 지수가 나타냈다. 워싱턴주의 주택 허가는 4월 계절 조정 연간 기준 53,000호로 급증했으며, 이는 36,900호의 다세대 주택이 주도했지만, 주 경제 전망 위원회는 이러한 속도가 지속되지는 않을 것으로 예상한다.

주택 시장은 세대를 넘어 부를 상향으로 축적하고 하향으로 차단하는 메커니즘으로 진화하고 있다. 연방 정부가 임대 지원을 축소하고(초저소득 임차 가구의 약 4분의 1만 지원) 공정 주택 집행이 약화됨에 따라, 가격 상승이 계속 둔화되더라도 주택 소유에 대한 구조적 장벽이 지속될 가능성이 높다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.