모기지 금리 6.6% 이상 상승…연준 매파 기조에 주택시장 침체 심화

미국 모기지 금리가 봄철 잠시 하락했던 흐름을 뒤집고 6.6% 이상으로 다시 상승했다. 지정학적 충격과 매파적 연방준비제도(Fed)가 주택시장 회복에 대한 기대감을 무너뜨린 결과다.

4년째 판매 부진을 겪고 있는 미국 주택시장의 침체가 더욱 깊어지고 있다. 모기지 금리가 봄철 잠시 하락세를 보였던 흐름을 뒤집고 6.6% 이상으로 반등한 가운데, 연준이 추가 긴축을 시사하고 지정학적 혼란이 인플레이션 우려를 재점화하고 있기 때문이다.

"연준 의장의 메시지에는 주택 구매자들에게 즉각적인 안도감을 줄 만한 내용이 거의 없었다"고 LoanDepot의 최고투자책임자이자 수석 이코노미스트인 제프 더구라히안이 지난주 케빈 워시 연준 의장의 기자회견을 언급하며 말했다.

30년 고정 모기지 금리는 월요일 6.66%로 상승했다고 Mortgage News Daily가 밝혔다. 앞서 지난주에는 호르무즈 해협이 일시적으로 재개통된 휴전에 힘입어 6.47%까지 하락했다. 그러나 그 완화세는 주말 사이 지역 긴장이 다시 고조되면서 항로가 또다시 차단되며 사라졌다. 금리는 2022년 이후 처음으로 2월 말 6% 아래로 내려갔지만, 미-이스라엘 합동 군사 작전이 유가를 끌어올리면서 5월에는 6.5% 이상으로 급등했다.

5월 소비자물가가 4.2% 상승하며 3년 만에 최고치를 기록했고, 18명의 FOMC 위원 중 9명이 올해 최소 한 번의 금리 인상을 전망함에 따라 모기지 금리 상승 경로는 더 뚜렷해지고 있다. 뱅크오브아메리카(BofA)는 9월, 10월, 12월에 걸쳐 75bp의 긴축을 예상하며 연방기금금리를 4.25%~4.50% 수준으로 끌어올릴 것으로 전망했다. 도이치방크는 9월과 12월에 각각 25bp씩 두 차례 추가 인상을 예상했다. 4년 연속 침체된 판매량을 기록 중인 주택시장에게 이러한 전망은 동결 국면을 더욱 장기화할 위협이 되고 있다.

중간 가격 주택을 20% 계약금으로 구매하는 일반 구매자의 월 납입액은 6월 14일로 끝난 4주간 2,647달러에 도달해 약 1년 만에 최고치를 기록했다고 Redfin 데이터가 보여준다. 보험료와 유지비를 포함한 주택 소유 비용도 상승했다. 모기지은행협회(MBA)와 전국부동산중개인협회(NAR)는 모두 올해 모기지 금리가 평균 6.5%를 기록할 것으로 전망하고 있다.

"인플레이션 측면에서 우리는 여전히 2월보다 더 나쁜 상황에 처해 있다"고 Homes.com의 수석 주택경제학자 브래드 케이스는 말했다. "모기지 금리가 실질적인 의미에서 하락할 이유가 전혀 보이지 않는다."

연준의 매파적 전환, 주택시장 취약성 노출

워시 의장은 현재 금리가 주택시장에 제약적이지만 연준 정책만이 상황을 좌우하는 요인은 아니라고 말했다. BofA 이코노미스트 아디티아 바베는 워시 의장의 어조를 "전략적으로 매파적"이라고 평가하며 7월 금리 인상이 "테이블 위에 올라와 있다"고 지적했다. 공급 충격이 고착화된 인플레이션과 맞물리면서 중앙은행의 인내심은 바닥나고 있으며, 바베는 근원 PCE 물가가 연율 3.5%를 기록할 것으로 전망했다.

연준이 주택시장이 다년간 침체에 빠져 있는 상황에서 긴축 사이클을 시사한 마지막 사례는 2018년이었다. 당시 4차례의 25bp 금리 인상으로 30년 모기지 금리가 5%를 넘어섰고, 기존 주택 판매는 9개월 연속 하락했다. 현재 환경은 더욱 심각하다. 모기지 금리는 당시 최고치보다 약 150bp 높으며, 주택 가격은 계속 상승하고 있다.

구매자와 주택 소유자, 기다림의 게임 직면

재무 설계사들은 시장 타이밍을 맞추려는 시도를 피하라고 조언한다. "거시경제적 변동성보다 개인의 타임라인에 집중하라"고 테네시주 녹스빌의 재무 설계사 스키 오어는 말했다. 그는 되돌릴 수 있는 25bp 하락을 기다리기보다 예산 제약에 우선순위를 두는 것을 권장한다.

기존 주택 소유자들에게 6.5% 중반대 금리는 7.5% 이상에서 모기지를 고정했던 사람들에게 재융자 창구를 열어주고 있다. 그러나 콜로라도주 레이크우드의 재무 설계사 제임스 메이요는 새 금리가 최소 0.5%포인트 낮고 차용인이 수수료를 회수할 수 있을 만큼 충분히 오래 거주할 계획이 있는 경우에만 재융자가 의미가 있다고 말했다. 5년 차에 30년 모기지를 재설정하면 총 이자에서 수천 달러를 더 부담할 수 있다.

주택시장의 향방은 인플레이션이 연준이 매파적 신호를 실제 행동으로 옮기지 않을 만큼 충분히 완화되느냐에 달려 있다. 호르무즈 해협이 여전한 불씨로 남아 있고 근원 인플레이션이 중앙은행 목표치 2%를 웃도는 상황에서 단기적인 금리 완화는 unlikely해 보인다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.