주택 가격 9년래 최저치… 홈디포 수혜 기대

Lennar Corp.은 회계연도 2분기 평균 판매 가격이 9년 만에 최저치인 37만1000달러를 기록했다고 밝혔다. 지속적인 가격 부담이 시장을 짓누르면서 주택 건설업체가 수요를 되살리기 위해 약 13%에 달하는 인센티브를 제공한 데 따른 것이다.

홈디포(Home Depot)의 테드 데커(Ted Decker) 최고경영자(CEO)는 소매업체의 회계연도 1분기 실적 발표 후 "소비자 불확실성과 주택 구입 가능성이 주택 개량 결정에 영향을 미치는 주요 요인이었다"며 주택 소유주들이 대규모 리노베이션보다 소규모 프로젝트를 선호하는 이유를 설명했다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 주택 구입 가능성 지수(Housing Affordability Index)는 5월 105.6으로 1년 전 97.5에서 상승해 구매자 조건이 개선되고 있음을 보여줬다. 프레디맥(Freddie Mac) 데이터에 따르면 30년 만기 고정 금리 모기지 평균 금리는 6월 18일 마감 기준 주 6.47%로, 분쟁 이후 고점에서 하락했지만 2월 말 기록된 5.9% 수준은 웃돌았다.

연간 매출 1650억 달러의 최대 주택 개량 소매업체인 홈디포의 경우, 주택 구매의 지속적인 회복은 더 높은 리노베이션 지출로 이어질 것이다. 이 회사의 회계 1분기 기존 매장 매출 성장률은 0.4%에 불과했으며, 경영진은 올해 전체 연간 비교 가능 매출 성장률을 0~2%로 전망하고 있다.

Lennar는 3월 31일 마감된 기간 동안 2만519채의 주택을 인도해 전년 대비 2% 증가했지만, 평균 가격 37만1000달러는 적어도 2017년 이후 가장 가파른 할인율을 반영했다. 인센티브와 기준 가격 조정을 통해 재고를 소진하려는 이 건설업체의 전략은 주택 시장 전반에서 거래량을 억제해 온 가격 격차를 보여준다. 기존 주택 판매는 팬데믹 이전 평균을 크게 밑돌았으며, 높은 차입 비용과 높은 가격으로 인해 잠재 구매자들이 관망세를 유지하면서 낮은 가격이 잠금을 해제할 수 있는 수요 백로그가 형성됐다.

주택 판매, 리노베이션 수요 촉진

가계가 주택을 구매하면 일반적으로 구매 후 12~18개월 이내에 페인트칠, 바닥재부터 주방 및 욕실 리노베이션에 이르기까지 다양한 개량 프로젝트를 진행한다. 이러한 패턴은 지난 2년 동안 높은 모기지 금리와 사상 최고 주택 가격으로 인해 기존 주택 판매가 감소하면서 깨졌고, 홈디포와 로우스(Lowe's)의 가장 확실한 프로젝트 수요원을 고갈시켰다. 홈디포의 회계 1분기 기존 매장 매출 성장률 0.4%는 이러한 역학 관계를 반영하며, 소비자들은 본격적인 리노베이션보다 소규모 재량적 프로젝트를 선택하고 있다. 주택 판매 회복은 이러한 추세를 역전시켜 더 크고 마진이 높은 프로젝트 쪽으로 믹스를 다시 전환할 것이다.

홈디포는 이에 대응해 전문 계약업체 사업을 확장하고 있으며, 2024년 SRS Distribution을 183억 달러에 인수하고 GMS를 55억 달러에 인수해 건설업체 및 전문 무역업체와의 접점을 강화했다. 이 전략은 소매업체가 주기가 전환될 때 리노베이션 지출의 더 큰 비중을 확보할 수 있는 능력을 제공한다. 연간 매출 약 840억 달러의 최대 경쟁사인 로우스도 유사한 전략을 추진하고 있지만, 홈디포의 계약업체 네트워크와 전문 유통망 규모에는 미치지 못한다.

낮아진 가격, 안정되는 모기지 금리, 증가하는 가계 소득 등 개선되는 주택 구입 가능성은 전환점이 다가오고 있음을 시사한다. 홈디포 주가는 6월 18일까지 올해 2.9% 하락해 S&P 500 지수의 9.6% 상승률과 대조를 보였으며, 주가는 주가수익비율(P/E)이 올해 초 28배에서 24배로 낮아졌다. 더 넓은 지수는 32배의 P/E로 거래돼 홈디포는 해당 기준으로 볼 때 대형 소비재 주식 중 하나로 저렴한 편에 속한다. 참고로 이 주식은 지난 10년 동안 평균 P/E 22배로 거래돼 수요 회복 가능성조차 고려하지 않더라도 현재 수준이 과도하게 높지 않음을 시사한다.

투자자에게 중요한 것은 타이밍이다. 낮은 주택 가격이 즉시 더 높은 거래량으로 이어지지는 않으며, 구매자와 판매자를 매칭하고 자금 조달을 확보하는 과정은 수개월이 소요된다. 그러나 궤적은 명확하다. 주택 구입이 더 쉬워짐에 따라 주택 판매는 회복되어야 하며, 그와 함께 홈디포의 매출을 견인하는 리노베이션 프로젝트도 회복될 것이다. 확장된 계약업체 사업은 추가적인 레버리지를 제공해 수요가 돌아올 때 DIY 주택 소유주 프로젝트와 전문 설치 작업 모두에서 혜택을 볼 수 있게 한다. 현재 24배 P/E의 홈디포 밸류에이션은 주택 경기 침체가 지속될 것이라는 가정 하에 더 넓은 시장 대비 할인된 가격을 제공하며, 낮아진 주택 가격이 이미 이러한 추세를 역전시키고 있을 수 있음을 시사한다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.