유럽 부동산 채권, 8% 수익률 제공… 가치투자자들 대거 유입

리처드 닉슨의 1960년 대선 캠프에서 활동한 할아버지를 둔 한 고정수익 투자자가 대부분의 기관 자금이 외면한 시장에서 최대 8%의 수익률을 목표로 유럽 부동산 채권에 대거 베팅하고 있다.

유럽 상업용 부동산 채권은 10년 만에 가장 넓은 스프레드를 기록하며, 소규모지만 성장 중인 가치 중심 고정수익 투자자들을 끌어들이고 있다. 이러한 기회는 괴리에서 비롯된다. MSCI 데이터에 따르면 유럽 대륙 전역의 부동산 가치는 2022년 고점 대비 15%~25% 하락했지만, 해당 자산과 연계된 채권 시장은 기초 현금흐름이 정당화하는 수준보다 훨씬 더 큰 침체를 가격에 반영하고 있다.

"시장은 유럽 부동산의 공실률이 25%에 달하고 임대료가 30% 하락할 것으로 가격을 매기고 있지만, 실제로 대부분의 주요 시장에서 점유율은 85% 이상을 유지하고 있습니다"라고 닉슨의 1960년 선거 러닝메이트였던 할아버지를 둔 이 투자자는 말했다. "인식과 현실 사이의 그 격차가 우리의 우위를 찾을 수 있는 지점입니다." 회사 정책상 익명을 요구한 이 투자자는 자신이 운용하는 유럽 부동산 신용 전용 펀드가 2025년 초 이후 독일, 프랑스, 네덜란드의 오피스, 물류, 주거용 자산을 대상으로 한 선순위 담보부 채권과 메자닌 부채에 4억 달러 이상을 투입했다고 확인했다.

이 투자 기회는 기관 매수자들이 대부분 철수한 단일 자산 및 소규모 포트폴리오 CMBS 거래에 집중되어 있다. 2025년 유럽 CMBS 발행 규모는 2021년 280억 달러에서 120억 달러로 급감했으며, 은행들은 대출 기준을 강화하고 전통적 바이어들은 훨씬 덜 복잡한 3%4% 수익률의 국채로 이동했다. 그 결과, 투자등급 유럽 부동산 채권의 유통시장 가격은 유로당 8288센트 수준으로 하락했으며, 이는 선순위 트랜치 기준 7%~8.5%, 메자닌 트랜치 기준 10%~12%의 수익률을 의미한다고 Debtwire와 투자자 자체 분석 데이터는 전한다.

유럽 부동산 채권이 저평가된 이유

낙관론은 세 가지 축에 기반한다. 첫째, 재융자 압박이 커지고 있다. 유럽은행청(EBA) 보고서에 따르면 약 1,800억 달러 규모의 유럽 상업용 부동산 대출이 2026년과 2027년에 만기를 맞으며, 많은 차주가 유럽중앙은행(ECB)의 금리 인상으로 기준금리가 3.25%까지 오른 후 더 높은 이자 비용에 직면해 있다. 둘째, 은행의 대출 축소로 자금 조달 격차가 발생했다. ECB 데이터에 따르면 유럽 은행들은 2024년 상업용 부동산 익스포저를 8% 줄였으며, 민간 신용 펀드들이 이를 부분적으로만 메우고 있다. 셋째, 경제 환경이 안정화되고 있다. 유로존 GDP는 2026년 1분기 0.6% 성장했고, 서비스업 PMI는 6개월 연속 50선을 상회하며 임차인 수요를 뒷받침하고 있다.

투자자는 위험 요소가 존재하지만 가격에 이미 반영되어 있다고 주장한다. JLL에 따르면 프랑크푸르트와 파리의 오피스 공실률은 2019년 각각 4%와 3%에서 8%와 6%로 상승했다. 하지만 이 수치는 미국 여러 도시에서 나타난 15%~20% 수준에는 크게 못 미친다. "유럽 오피스 시장은 미국과 같은 과잉공급 문제를 겪은 적이 없습니다"라고 전 Moody's 신용분석가로 현재 유럽 부동산 신용을 분석하는 Hannah Park는 말했다. "더 엄격한 계획 법규, 더 짧은 임대 기간, 더 낮은 레버리지 비율 덕분에 이번 조정은 더 얕고 짧습니다."

촉매제를 가진 역발상 베팅

잠재적 재평가의 촉매제는 ECB가 금리 인하를 시작할 것으로 예상되는 2026년 하반기에 올 수 있다. 머니마켓은 현재 12월까지 75bp의 금리 인하를 가격에 반영하고 있으며, 이는 변동금리 상업용 부동산 부채의 총비용을 낮추고 재융자 활동의 물결을 촉발할 수 있다. 채권 보유자 입장에서는 시장이 예상하는 것보다 더 짧은 기간 동안 현재의 두 자릿수 수익률을 확정 지으며 예상보다 빠른 액면상환을 의미한다.

이 투자자의 펀드는 3년 락업 기간을 가지며, 자본 이득이 아닌 전적으로 쿠폰 수익에서 발생하는 연 10%~12%의 순수익률을 목표로 한다. "우리는 부동산 가치의 회복에 베팅하는 것이 아닙니다"라고 그는 말했다. "우리는 부채가 액면가로 상환될 것이라는 점에 베팅하고 있습니다. 이는 매우 다른 종류의 리스크이며, 시장이 큰 폭으로 잘못 가격을 매기고 있는 부분입니다."

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 투자 조언을 구성하지 않습니다.