개발업자, 미국 최대 공실 도심 재생에 525만 달러 베팅

개발업자 애셔 루차토(Asher Luzzatto)는 지난해 말 덴버 도심에 위치한 78만 5,000제곱피트 규모의 에너지 센터(Energy Center) 콤플렉스를 525만 달러에 인수했다. 이는 2013년 매입가 대비 97% 할인된 가격으로, 절반 공간을 약 1,100가구의 아파트로 전환할 계획이다.

"우리는 진정한 전성기를 누렸고, 이제 그 대가를 치르고 있다"고 빌 모셔(Bill Mosher) 덴버 시장이 도심 재생을 위해 발탁한 베테랑 부동산 임원은 말했다.

루차토는 블랙스톤(Blackstone)이 2015년 약 1억 달러에 매입했던 건물 2개를 포함해 도심 오피스 타워 4개를 총 845만 달러에 인수했으며, 서점, 아트 갤러리, 어린이 박물관, 데이케어 센터를 추가할 계획이다. 덴버 도심 개발청(Downtown Denver Development Authority)은 지난 3월 사상 최대 규모인 6,300만 달러의 대출을 승인해 이번 전환 프로젝트를 지원했다.

이 베팅의 성패는 교외 거주 직원들이 재활성화된 도심으로 역방향 통근을 할 것인지에 달려 있으며, 이는 루차토의 모델이 세인트루이스에서 오리건주 포틀랜드에 이르는 다른 침체된 미국 도심들에서도 재현될 수 있을지를 결정짓는 핵심 요소다.

오피스 가치의 급락은 용도 전환의 경제성을 재편하고 있다. 전국적으로 오피스에서 아파트로의 전환 파이프라인은 2026년 초 기준 28% 증가한 9만 300가구를 기록했다고 아파트 검색 웹사이트 렌트카페(RentCafe)는 밝혔다. 캐나다 앨버타주 캘거리에서는 2021년 시작된 시 보조금 프로그램이 약 20개 프로젝트를 촉발했으며, 이 중 8개가 완공돼 수익성 높은 임대료로 강한 수요를 누리고 있다고 개발업체들은 전했다.

루차토의 극도로 낮은 인수 비용은 다른 이들이 위험을 보는 곳에서 그가 수익성을 확보할 수 있게 해준다. 그는 10년 전 약 1억 달러에 달하던 타워 2개를 320만 달러에 매입했는데, 이는 블랙스톤이 팬데믹 이후 업그레이드에 지출한 금액보다 적은 수준이다. 에너지 센터의 두 타워는 덴버 체리 크릭(Cherry Creek) 지역의 일부 단독주택 가격보다 저렴했다. 전환된 유닛의 임대료는 스튜디오 기준 약 1,700달러에서 3베드룸 기준 4,500달러까지 다양하며, 75가구는 서민형 주택으로 지정된다.

전환 비용 여전히 높아

루차토는 건물 2개에서 석면 처리를 하고 단일창을 교체하는 데만 3,000만 달러의 비용이 소요된다. 덴버의 에너지 기준과 건축 법규가 추가 비용을 발생시키지만, 시 당국은 규제 완화를 위해 노력해왔다. 1970~80년대 오일 붐 시대에 설계된 이 건물들의 긴 바닥 면적과 대형 창호는 주거용 전환에 장점을 제공하며, 루차토에 따르면 산맥 조망이 주요 판매 포인트가 될 수 있다.

"이곳이 당신의 아파트라고 상상해보라"고 그는 29층에서 보이는 로키산맥을 가리키며 말했다.

관건은 재택근무와 하이브리드 근무 방식을 채택한 근로자들(덴버의 원격 근무율은 전국 평균을 크웃도는 수준)이 텅 빈 도심으로 이주하도록 설득하는 것이다. 공실 상점, 어둠에 잠긴 오피스 층, 인적 없는 거리가 오늘날 방문객을 맞이한다. 그러나 루차토는 원격 근무, 교외 이탈, 오피스 가치 붕괴 등 도심을 공동화시킨 요인들이 오히려 재창조의 조건을 만들어낸다고 주장한다.

"이것이 덴버에서 성공한다면, 어디서든 성공할 것"이라고 그는 말했다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 투자 조언을 구성하지 않습니다.