CICC, 중국 주택 섹터 강세 전망… 도시재생 계획 50만 가구 목표

중국 주택 섹터는 상승 베타(Beta) 추세의 중간 국면에 진입했으며, 국무원의 도시재생 계획이 50만 가구 개조를 목표로 한다고 CICC가 밝혔다.

CICC는 월요일 중국 주택 섹터에 대해 강세 전환 의견을 제시했다. 국무원의 50만 가구 대상 도시재생 계획이 촉매제 역할을 하고 있으며, 펀더멘털 개선 및 자금 순환과 맞물려 해당 섹터가 상승 베타 추세의 중간 국면으로 진입했다는 분석이다.

"현재 A주와 H주 주택 섹터의 랠리는 세 가지 요인, 즉 펀더멘털 개선, 정책적 뒷받침, 자금 순환에 의해 주도되고 있습니다."라고 CICC 리서치 팀은 6월 1일자 보고서에서 밝혔다.

5월 29일 발표된 국무원의 15차 5개년 도시재생 계획은 노후 주택 50만 가구, 노후 주거단지 11만5000곳, 도시 내 마을 4000곳의 개조와 함께 36만5000km의 지하 파이프라인 업그레이드를 목표로 한다. 중국해외발전유한공사(China Overseas Land & Investment Ltd.)는 1.98% 상승한 HKD 15.93, 롱포 그룹 홀딩스(Longfor Group Holdings Ltd.)는 2.42% 오른 HKD 8.04, 중국자원지유한공사(China Resources Land Ltd.)는 2.6% 상승한 HKD 36.24를 기록했으며, 세 개발업체의 총 거래대금은 HKD 11억 6000만 달러를 넘어섰다.

이 계획은 2030년까지 도시재생에서 "상당한 진전"을 이루고, 도시가 높은 삶의 질을 보장하는 곳으로 진화하는 것을 목표로 한다. CICC는 판매량과 가격의 개선이 다음 성장 단계의 촉매제가 될 것이라며, 섹터의 상승 여력은 정책 추진력이 향후 몇 달 안에 실질적인 거래 회복으로 이어질 수 있는지에 달려 있다고 밝혔다.

이 도시재생 청사진은 최초의 국가 차원 계획으로, 새로운 도시 발전 동력 육성, 고품질 생활 공간 창출, 녹색 및 저탄소 전환 촉진, 더 안전한 도시 건설, 도시 문화 진흥, 거버넌스 역량 강화 등 6대 주요 과제를 제시하고 있다. 이 정책은 중국 부동산 섹터가 2021년 신용 긴축 이후 주택 판매와 개발업체 현금흐름에 압박을 받으며 장기간의 침체를 지속하고 있는 상황에서 나왔다.

베이징이 마지막으로 대규모 주택 경기 부양책을 내놓았을 때(2024년 9월, 주택담보대출 금리 인하 및 계약금 비율 인하 패키지) CSI 부동산 지수는 이후 한 달간 18% 급등했으나 수요가 지속되지 못하면서 상승분을 반납했다. 이번 계획이 수요 측면 부양이 아닌 물리적 재생에 초점을 맞춘 것은 신규 건축 물량보다 기존 주택 재고의 질을 목표로 하는 구조적 접근법을 의미한다. 이러한 차이는 개발업체 익스포저 측면에서 중요하다. 도시 재개발 파이프라인을 보유한 기업은 정부 지원 조달의 혜택을 받는 반면, 순수 주택 개발업체는 약한 최종 수요로 인해 지속적인 역풍에 직면한다.

도시재생 프로젝트에 상당한 익스포저를 가진 개발업체들에게 이 계획은 토지 재개발 기회를 열어줄 수 있다. 월요일 HKD 7억 2600만 달러의 거래대금으로 세 종목 중 가장 활발히 거래된 중국자원지유한공사는 1선 도시 전역의 도시 재개발에서 선두주자로 자리매김했다. 롱포 그룹은 롱포 톈제(Longfor Tianjie) 쇼핑몰 체인을 통한 다양한 임대 수익원이 주택 판매 변동성에 대한 완충 장치를 제공한다. 중국해외발전유한공사는 탄탄한 재무상태와 국유기업 배경을 바탕으로 대규모 개조 계약 입찰에서 유리한 위치를 점하고 있다.

CICC는 또한 자금 순환이 월요일 상승에 역할을 했다며, 투자자들이 다른 섹터에서 주택 섹터로 자금을 이동시켰다고 지적했다. 공매도 데이터는 높은 활동을 보여주었다. 중국해외발전의 공매도 비율은 23.2%, 롱포는 24.8%, 중국자원지유한공사는 19.5%로, 섹터가 랠리를 펼치는 동안에도 일부 투자자들이 잠재적 하락을 헤지하고 있음을 시사한다.

도시재생 계획은 관련 산업에도 영향을 미친다. 36만5000km의 지하 파이프라인 업그레이드는 건축 자재, 엔지니어링 서비스 및 도시 기반시설 계약업체에 대한 수요를 촉진할 것이다. 4000곳의 도시 내 마을 재개발은 대도시의 상당한 토지 공급을 가능하게 하여 중기적으로 1선 시장의 구조적 주택 부족을 완화할 수 있다.

CICC의 강세 전망은 항셍 지수가 혼조세를 보이는 가운데, 부동산주가 벤치마크를 outperform한 상황에서 나왔다. 섹터가 상승 추세의 "중간 국면"에 있다는 이 브로커의 견해는 추가 상승 여력을 시사하지만, 상승 속도는 향후 몇 달간의 판매 데이터가 진정한 회복을 확인해주는지에 달려 있다. 다음 주요 데이터 포인트는 6월 거래량으로, 정책 추진력이 구매자 행동 변화로 이어지고 있는지에 대한 첫 번째 실제 테스트가 될 것이다.

본 문서는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.