중국 주택 매출, 1선 도시 주도로 하락폭 2%로 축소

중국의 상위 100대 부동산 개발업체의 5월 계약 판매액은 전년 동기 대비 2% 감소에 그쳤다. 이는 현재의 사이클에서 가장 좁은 하락폭으로, 1선 도시의 회복이 국유 개발업체와 민간 개발업체 간의 급격한 양극화를 주도했다.

"이번 개선은 단순한 계절적 요인뿐만 아니라 기저 수요의 실질적인 회복을 시사한다"고 다이와 캐피털 마케츠(Daiwa Capital Markets)는 CRIC의 잠정 데이터를 인용한 연구 보고서에서 밝혔다. 계약 판매 면적은 전년 대비 10% 감소해 4월의 15%에서 축소됐으며, 판매액은 전월 12% 감소에서 개선됐다.

월간 기준으로 5월 판매 면적은 9%, 판매액은 15% 증가했으며, 이는 작년 같은 기간 두 지표 모두 3% 증가했던 것과 비교된다. 평균 판매 가격은 전년 대비 9%, 전월 대비 6% 상승한 평방미터당 22,842위안을 기록했으며, 이는 1선 도시 및 고급 프로젝트의 비중 증가가 판매 구성을 개선했음을 반영한다. 2026년 첫 5개월간 누적 계약 판매액은 여전히 전년 대비 17% 감소했지만, 다이와는 2분기에는 하락 속도가 더욱 둔화될 것으로 전망했다.

이 데이터는 수년간의 침체로 수조 위안의 가계 자산이 증발하고 경제 성장을 저해해온 중국 부동산 업계의 바닥 확인(bottoming) 스토리를 뒷받침한다. 골드만삭스는 별도 보고서에서 1선 도시의 주택 가격이 안정화 조짐을 보이고 있으며, 역사적으로 부동산 사이클에서 주식 시장이 선행 지표 역할을 해왔다고 밝혔다. 3월 말 이후 골드만삭스 커버리지 내 국유 개발업체 주가는 평균 17% 상승했으며, 중국해외발전유한공사(China Overseas Land & Investment Ltd.)와 중국완커유한공사(China Resources Land Ltd.)는 각각 약 30% 급등했다.

국유 개발업체 급등, 민간 경쟁사는 부진

선두 개발업체와 후발업체 간의 격차는 5월에 더욱 벌어졌다. 1선 도시 익스포저가 강한 국유 개발업체는 두 자릿수 전년 대비 매출 성장을 기록했다: 중국완커는 28%, 중국해외발전은 14%, 중국초상사축(China Merchants Shekou)은 20% 증가했다. CREIS 데이터에 따르면, 이들 국유기업의 1선 도시 매출은 전년 대비 9%에서 134%까지 급등했으며, 선전은 4월 말 주택 구매 제한 완화 이후 180%에서 1,523%까지 더 강한 증가세를 보였다.

대조적으로, 민간 개발업체는 계속해서 부진한 성과를 기록했다. 롱포그룹(Longfor Group)과 시젠그룹(Seazen Group)은 5월 매출이 전년 대비 48% 급감했으며, 신규 프로젝트 출시 제한과 1선 시장에서의 부족한 입지가 원인으로 지목된다. 항저우에 집중된 빈장그룹(Binjiang Group)과 그린타운차이나(Greentown China)조차 매출 감소를 기록했다.

다이와는 견고한 1선 도시 익스포저를 보유한 선도 국유 개발업체에 대한 선호를 재확인했으며, 섹터 최선호주로 중국완커와 중국해외발전에 대한 매수(Buy) 의견을 유지했다. 다이와의 낙관적 시나리오에서 2028년까지 두 회사의 현금 수익은 2026년 추정치 대비 각각 30% 이상, 50% 이상 증가할 것으로 예상된다. 이 중개사는 매출 모멘텀이 약화됨에 따라 신용등급 하향 위험에 직면한 민간 개발업체에 대해 여전히 신중한 입장을 유지했다.

해당 섹터의 주가는 5월 고점 대비 10% 이상 조정됐으며, 다이와는 5월 매출 데이터가 1선 도시의 바닥 확인 및 회복 전망을 지지함에 따라 이는 더 매력적인 진입 시점을 창출한다고 밝혔다. 골드만삭스의 15개 선도 도시 분석에 따르면, 낙관적 시나리오에서 2028년 말까지 주택 가격이 15% 상승하는 변곡점에 도달한다면, 해당 시장에 집중적으로 익스포저가 있는 개발업체가 주요 수혜자가 될 것이라고 제시했다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.