ヴォルネード、パークアベニューの政治的対立でFFOが予想を2セント下回る

ニューヨーク市長と億万長者のヘッジファンド・マネージャーの間の注目を集める紛争が、ヴォルネード・リアルティ・トラスト（VNO）の成長見通しを複雑にしています。同社はオフィス・ポートフォリオの安定化の兆しを見せているものの、政治的な不透明感が漂っています。

ヴォルネード・リアルティ・トラストが発表した第1四半期の運営キャッシュフロー（FFO）は、アナリスト予想の1株あたり51セントに対し49セントと届きませんでした。これは、マンハッタンの主要な開発プロジェクトを頓挫させかねない政治的な対立の中での結果です。前年同期の67セントから減少したこの実績は、投資家が同社の割安なバリュエーションと、ケン・グリフィン氏率いるシタデルとの共同事業である「350パークアベニュー」の150万平方フィートのタワー計画の不確実な将来を天秤にかける中で発表されました。

決算説明会において、スティーブン・ロス会長は冒頭の挨拶で、グリフィン氏を批判したニューヨークのゾラン・マムダニ市長の動画に言及し、市長の行動を「醜く不必要なパフォーマンス」と呼びました。ロス氏は、「まず言っておきたいのは、私はケンの代弁をすることはできないし、するつもりもないが、明確に彼の味方であるということです。我々の若い市長がこのようなパフォーマンスを行ったことに、我々は皆ショックを受けています」と述べました。

同社の財務結果は強弱入り混じる内容となりました。不動産投資信託（REIT）の重要指標であるFFOは減少した一方で、ニューヨークの入居率は90%から90.3%に上昇し、既存物件の純営業利益（NOI）は1.3%増加しました。第1四半期の売上高は4億5,910万ドルで、前年同期の4億6,150万ドルから微減となりました。純損失は、1年前の8,680万ドルから2,280万ドルへと大幅に縮小しました。

投資家にとっての核心的な問題は、シタデルのニューヨーク本社となる予定の62階建てタワー「350パークアベニュー」開発の行方です。マムダニ市長が空き家となった高級アパートへの課税を支持する動画でグリフィン氏を名指しした後、グリフィン氏はプロジェクトから撤退すると脅しました。ヴォルネードのCEOは、既存サイトの解体は「文字通り数日前に始まった」と述べていますが、この公の場での争いは、ヴォルネードの成長ストーリーの中心であるプロジェクトに重大なリスクをもたらしています。コンセンサス予想では、2026年の落ち込みの後、2027年に成長が再開すると見られています。

政治的リスクと不動産の交錯

マムダニ市長とケン・グリフィン氏の対立は、ヴォルネードを困難な立場に追い込んでいます。ヴォルネード、シタデル、ルーディン・ファミリーの提携による350パークアベニュー・プロジェクトは、市議会で全会一致の承認を得ており、前政権時から開発が進められてきました。ロス氏が決算説明会でグリフィン氏を強く擁護したことは、ニューヨーク市のビジネス環境に対する危機感を反映しています。「（富裕層は）最大の雇用主であり慈善家であり、ニューヨークの所得税の50%を負担しているのはその1%の人々なのです」とロス氏は語りました。「彼らは称賛され、感謝されるべき存在です」

政治的なドラマはあるものの、一部のアナリストはヴォルネードの株価に価値を見出しています。同社株は予想FFOのわずか13倍で取引されており、REIT平均の18倍を大幅に下回っています。エバーコアISIのアナリスト、スティーブ・サクワ氏は、同株の評価を「アウトパフォーム」、目標株価を37ドルとしており、入居率と営業利益の改善は「短期的な収益はファンダメンタルズの毀損ではなく、時期的な影響を受けているに過ぎないという説を裏付けている」と指摘しました。

ヴォルネードのバランスシートは、パークアベニュー・プラザとして知られる「55イースト52ndストリート」の49%の持ち分を、11億ドルの総評価額で買収したことなど、最近の取引の影響も受けています。また、同社は「3イースト54thストリート」の開発用地を1億4,100万ドルで購入しました。これらの動きは、オフィス不動産を取り巻く政治的・経済的環境が複雑であるにもかかわらず、マンハッタンの一等地資産への注力を継続していることを示しています。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。