米住宅不足問題、中間選挙前に3つの政策対立を激化

WSJの住宅危機ポッドキャスト配信開始、上院が超党派の供給促進法案を採決へ。予備選有権者は住宅価格の手頃さを最大の関心事に挙げる。

ウォール・ストリート・ジャーナル（WSJ）は月曜日、米国の住宅危機を検証するポッドキャストシリーズの配信を開始した。これは、住宅不足が何百万人もの人々にとって住宅所有を手の届かないものにしていることを浮き彫りにしたもので、上院は超党派の供給促進法案の採決を予定している。

「住宅価格の高騰、住宅在庫の不足、住宅ローン金利の上昇により、住宅を所有するというアメリカンドリームはますます実現困難になっている」とWSJのスタッフは同シリーズの発表で記している。このシリーズでは、業界幹部、地方議員、連邦政府の政治家らとの議論が取り上げられる予定だ。

Politicoによると、上院は月曜午後5時30分に、供給を促進し、全国的な住宅不足を緩和し、価格を引き下げることを目的とした超党派の住宅法案の採決を予定している。下院も今週中にこの法案を審議する見通しだ。この動きは、メリーランド州、ニューヨーク州、ユタ州で行われている火曜日の予備選挙で、生活費への懸念が有権者の議題を支配し、住宅価格の手頃さが最大の争点として浮上している中で起きている。

これらの政策対立の行方は、将来の購入希望者の世代が市場に参入できるかどうか、あるいは賃貸層が拡大し続けるかどうかを決定づけることになる。同シリーズでは、ドナルド・トランプ大統領の規制緩和推進や、ニューヨーク市のゾーラン・マムダニ市長の家賃規制計画が、供給ギャップを有意義に埋めることができるのか、また、どちらのアプローチも、長年にわたり人口動態上の需要を下回る建設水準を生み出してきた構造的障壁を克服できるのかを検証する。

WSJのシリーズでは、高需要市場での開発を停滞させてきた「NIMBY（NI MBY=自宅の裏庭はごめん）対YIMBY（イエス・イン・マイ・バックヤード=開発容認派）」の対立を検証する。これは、新規建設に反対する近隣グループと、高密度化を推進する開発推進派との対立である。カリフォルニア州では、既存の一戸建て宅地に建設される付属住宅ユニット「グラニーフラット」が、制限的なゾーニング規制の回避策として浮上している。一方、テキサス州は、より効率的な多世帯住宅建設を可能にするシングル階段建築基準を採用している。これらの州レベルの実験は、連邦政府の行動だけでは、地域の土地利用決定に根ざした危機を解決できないという認識を表している。

超党派の上院法案は、地理的而非党派的な路線に沿って議員を二分してきた問題において、党派を超えた協力の稀な瞬間を示している。この法案は方程式の供給側に焦点を当て、規制障壁を減らし、高需要地域での建設を促進することを目指している。中間選挙前に両院を通過し大統領の署名に至るかどうかは、立法スケジュールの過密さと夏期休会が迫っていることから不透明である。

従来の政策を超えて

同シリーズでは、建設期間と人件費の削減が期待される3Dプリント住宅、そして手頃な価格の問題によって推進される拡大家族同居の傾向を反映した、親の裏庭に建設される「サマーハウス」などの代替案も探求する。今後のエピソードでは、住宅所有の夢を完全に放棄した賃貸人を取り上げる予定であり、パンデミック期の変動から全米の住宅所有率が回復に苦戦する中、この層は拡大している。

住宅不足の影響は不動産セクターを超えて経済全体に及ぶ。建設業界の雇用は、住宅ローン金利の上昇が新規プロジェクトを抑制する中、逆風に直面している。米国GDPの約3分の2を占める個人消費は、住宅費の上昇が裁量的支出を圧迫する中、圧力にさらされている。連邦準備制度の金利政策は住宅ローンをより高額にすることで問題を悪化させ、高金利が断ち切ろうとしたフィードバックループを生み出している。ホームビルダー株や住宅ローン貸出機関の株は、手頃な価格の危機が深刻化する中で市場全体を下回るパフォーマンスを示しており、短期的な政策修正では不十分だという投資家の懐疑心を反映している。

今後の道筋は、政策立案者が現在の超党派の勢いを選挙サイクルを通じて維持できるかどうかにかかっている。上院法案が成立すれば、数十年で最も重要な連邦政府の住宅供給 legislation となる。もし頓挫すれば、その負担は完全に州と都市にのしかかることになる。そこではNIMBY対YIMBYの戦いが一ブロックごとに繰り広げられ、その結果は、米国が危機から脱却するために建設を進めるのか、それとも恒常的に制約された住宅所有の未来を受け入れるのかを決定づけることになる。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。