住宅ローン金利が6.6%超に上昇、FRBのタカ派姿勢が住宅市場の低迷を深刻化

米国の住宅ローン金利は春先の一時的な低下から反転し、再び6.6%を超えて上昇した。地政学的ショックとタカ派姿勢のFRBが、住宅市場回復への期待を打ち砕いている。

米住宅市場の販売低迷は4年目に入り、一段と深刻化している。住宅ローン金利が春先の短期的な低下から反転し、再び6.6%を超えて上昇した。FRBがさらなる引き締めを示唆し、地政学的な混乱がインフレ懸念を再燃させているためだ。

「彼のメッセージの中に、住宅購入者への即座の救済を示すものはほとんどなかった」と、LoanDepotの最高投資責任者兼チーフエコノミスト、ジェフ・ダーグリアン氏は、先週のFRB議長ケビン・ウォーシュ氏の記者会見に言及して述べた。

30年固定金利は月曜日に6.66%まで上昇した。モーゲージ・ニュース・デイリーによると、先週は停戦を受けてホルムズ海峡が一時的に再開されたことで6.47%まで低下したが、週末にかけて地域情勢の新たな緊迫化により再び航路が制限され、その緩和は消え去った。金利は2月下旬に2022年以来初めて6%を下回る水準まで低下したが、5月には米イスラエル共同のイランに対する軍事行動が原油価格を押し上げ、6.5%超に急上昇していた。

5月の消費者物価上昇率は前年同月比4.2%と3年ぶりの高水準となり、FOMCメンバー18人のうち9人が今年少なくとも1回の利上げを予測していることから、住宅ローン金利の見通しは上向きだ。バンク・オブ・アメリカは9月、10月、12月にかけて合計75ベーシスポイントの引き締めを予想しており、フェド・ファンド金利は4.25%〜4.50%へと上昇する見通し。ドイツ銀行は9月と12月に追加で0.25ポイントずつの利上げを2回予想している。販売低迷が4年連続となる住宅市場にとって、この見通しは凍結状態を長期化させる恐れがある。

レッドフィンのデータによると、6月14日までの4週間における、頭金20%で中央値価格の住宅を購入する場合の標準的な月々の支払額は2,647ドルに達し、約1年ぶりの高水準となった。保険料やメンテナンス費用を含む住宅所有コストも上昇している。モーゲージ・バンカーズ・アソシエーションと全米不動産業者協会はともに、今年の住宅ローン金利の平均は6.5%になると予測している。

「インフレに関して言えば、我々は依然として2月よりも悪い状況にある。住宅ローン金利が実質的に低下すると考える理由は何も見当たらない」と、Homes.comのチーフレジデンシャルエコノミスト、ブラッド・ケース氏は述べた。

FRBのタカ派シフト、住宅市場を直撃

ウォーシュ議長は、現在の金利は住宅市場にとって制約的であると述べる一方、FRBの政策だけが市場を動かす要因ではないと付け加えた。バンク・オブ・アメリカのエコノミスト、アディティア・バベ氏はウォーシュ氏のトーンを「戦略的にタカ派的」と表現し、7月の利上げは「検討対象にある」と指摘した。供給ショックが根強いインフレを悪化させる中、中央銀行の忍耐力は低下しており、バベ氏はコアPCE価格の年率を3.5%と予測している。

FRBが住宅市場の複数年にわたる低迷期に引き締めサイクルを示唆したのは、2018年以来のことだ。当時は0.25ポイントずつの利上げが4回実施され、30年物住宅ローン金利は5%超に上昇し、既存住宅販売は9カ月連続で減少した。現在の環境はより深刻で、住宅ローン金利は当時のピークより約150ベーシスポイント高く、住宅価格も上昇を続けている。

購入希望者と住宅所有者、待機を余儀なくされる

ファイナンシャルプランナーは、市場のタイミングを計ろうとしないようアドバイスしている。「マクロ経済の変動ではなく、個人の時間軸に焦点を当てるべきだ」と、テネシー州ノックスビルのファイナンシャルプランナー、スキー・オア氏は述べる。同氏は、逆転する可能性のある0.25%の低下を待つよりも、予算の制約を優先することを推奨している。

既存の住宅所有者にとって、金利が6%半ばの水準にあることは、7.5%超で住宅ローンを組んだ人々にとって借り換えの窓口が開いたことを意味する。しかし、コロラド州レイクウッドのファイナンシャルプランナー、ジェームズ・メイヨー氏は、新たな金利が現在よりも少なくとも0.5ポイント低く、かつ借り手が費用を回収できるだけの期間居住する計画がある場合にのみ、借り換えは意味をなすと述べている。返済開始から5年が経過した30年住宅ローンの借り換えは、総支払利息で数千ドルの追加負担となる可能性がある。

住宅市場の行方は、インフレが十分に沈静化し、FRBがタカ派的なシグナルを実際の行動に移さずに済むかどうかにかかっている。ホルムズ海峡が引き続き火種となり、コアインフレが中央銀行の目標である2%を上回っている状況では、短期的な金利の緩和は見込み薄だ。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。